「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　ザ・リバープレイス(コート棟)

【注意】本件評価は、「ザ・リバープレイス」のコート棟を対象としています。タワー棟は、防災の観点からはリスクがプラスされます。

[所在地] 〒146-0092 東京都大田区下丸子４丁目２１−１１他

 標高・地形

●標高約5m～9mの多摩川沿いの「盛土地」で、スーパー堤防として整備された場所に当たります。
●東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では「液状化の可能性が高い地域」とされています。
●対象地は最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.68”です。
●都区内の武蔵野台地エリアではやや高い数値であり、地震時の揺れが大きくなる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”未満です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内及び近隣に公開されたボーリング調査地点はありません。
※対象地や隣接地のボーリング調査の結果等が明らかになり地盤への影響が判明した場合には、地盤リスクの評価を見直す可能性があります。

浸水リスク

●多摩川が氾濫した場合を想定した「多摩川ハザードマップ」では、敷地の一部に最大5mほどの浸水可能性が指摘されています。
●「センターコート」棟及び「ガーデンコート」棟は、氾濫の影響を受ける可能性がありますが、「リバーコート」棟は浸水しないと想定されているようです。
●ただ、予想外の大雨の際には、ハザードマップの想定を超える可能性も考えられますので、注意が必要です。

 建物

●コート棟は、2004年4月竣工のRC造地上13階建です。
●施工会社は、準大手ゼネコンの「戸田建設」です。
●コート棟は、どっしりした形状の建物であり、建物自体の損壊リスクは低いものと思われますが、地盤の液状化の程度によるでしょう。
●タワーは、防災面からは良い点がありません。万が一、施工不良があった場合には即大きな建物損壊リスクに繋がりますし、発災後にエレベーターが動かなくなると、高層階の住民は難儀するでしょう。防犯面等のメリットはありますが、本サイトは”防災”の観点からの評価になりますので、タワーというだけでマイナス１の対象となります。

【参照】耐震等級“１”のマンションは震度７に耐えられない？

 接面道路

●幅員10m超の区道に接面しています。
●周辺にボトルネックとなるような狭い道路もないので、系統連続性も良好です。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「下丸子4目」の地域危険度は“３”(※)であり、災害リスクが多少残る地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、下丸子4丁目は11件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●敷地は、多摩川沿いに整備されたスーパー堤防の上にあり、「沖積層」の堆積エリアかつ「液状化可能性」を指摘される立地です。
●多摩川氾濫の際には、最大5mほどの浸水可能性が指摘されています。
●2004年竣工のRC造建物であり、建物自体の損壊リスクは低いと判断します。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いでしょう。

⇒コート棟は、2004年竣工の横長形状のRC造建物であり、建物自体の損壊リスクは低いと考えますが、地盤リスク及び浸水リスクがあることから、防災力を“レベル３”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。