ガーデンヒルズ四ツ谷迎賓の森 – 新宿マンション評価


物件名	ガーデンヒルズ四ツ谷迎賓の森
	東京都新宿区南元町20-3
交通	－JR・東京メトロ「四ツ谷」駅徒歩10分－JR総武・中央線「信濃町」駅徒歩9分－都営大江戸線「国立競技場」駅徒歩13分
敷地面積	3,741.27m²	総戸数	139戸
構造・規模	鉄筋コンクリート造地上7階地下2階建
権利形態	敷地・建物共用部分：専有面積割合による所有権の共有建物専有部分：区分所有権
築年月	平成28年(2016年)11月
用途地域	第一住居地域・第二住居地域
駐車場	60台(他、来客用1台)
駐輪場	自転車置場213台(月額200円～300円)、バイク10台
新築分譲時売主	住友不動産(株)	施工	西松建設(株)
設計・監理	西松建設(株)	管理方式	常駐
管理会社	住友不動産建物サービス(株)
学区域	小学校：四谷第六小学校、中学校：四谷中学校
避難所	四谷第六小学校
附属設備	モニター付オートロック、防犯カメラ、宅配ボックス
その他	ペット可

地域の状況

「ガーデンヒルズ四ツ谷迎賓の森」は、南元町にある7階建ての中層のマンションです。
南元町の名前は、四谷区だった頃の南町と元町が統合されたことが由来となっています。その南町と元町は、明治の頃、「元鮫河橋南町」「元鮫河橋町」でした。鮫河橋の低湿地は、江戸期には花街、明治時代前期には貧民窟でしたが、明治時代の後期には都市化が進み、地価も上昇し、大正12年（1923年)の関東大震災を経て、貧民窟の面影はなくなったとのことです。ただ、このエリアでも、坂の上(高台)は江戸時代から大名屋敷が建ち並ぶお屋敷街でした。
本マンションの立地は、北斜面の坂を下り切ったところに位置し、北東側道路の向かい側には「みなみもと町公園」があります。ファミリー層にはありがたい反面、多目的広場では休日に少年団の野球チームが練習等を行っており、少し騒がしく感じることがあるかもしれません。
本マンションの西方、道路距離800ｍほどで「慶應義塾大学病院」があります。その他、徒歩圏に多くの医院があり、お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、西方に1.2ｋｍほどのところに学区域の「区立四谷第六小学校」があります。信濃町駅前を通り、外苑東通りを渡ることなります。この小学校は、地域の方の関わりが深く、天然芝の校庭も導入するなど面白い取り組みが多いことでも知られています。保育園は、区立保育園として、北西方900ｍほどのところに「しなのまち子ども園」がありますし、町域内にも350ｍほどしか離れていないところに、皇室との縁も深い、認可保育所である「二葉南元保育園」があります。
生鮮食料品等の買い物は、北西に550ｍほどのところにある「丸正若葉店」がメインになるでしょう。外食は、北に荒木町、南に青山がありますし、普段は四谷駅周辺でも充分多種多様なお店が楽しめると思います。
大変便利な南元町ですが、一番のウリは、「神宮外苑」が近いことだと思います。歩いて7,8分で、神宮外苑に入ることができ、日常の散歩コースとして使えます。また、ジョギングをする方なら、「神宮外苑」もいいですが、更に近い「赤坂御所」を一周すれば、結構なアップダウンがあるので負荷をかけることもできます。

前面道路

前面道路は、北東側の特別区道43-211で幅員は15ｍほどです。南東側にも幅員21mほどの都道が通り、敷地は角地になります。

地盤

【地震の際の揺れ】
本マンションの敷地は、昔は「鮫河橋」と呼ばれていた低地に当たり、近隣のボーリング調査の結果等をみても、基本的な地盤はいいとは言えません。
このマンションは、地下約11m～15m以深、N値50以上の強固な地盤を支持層として、65本の基礎杭を打ち込んでいます。なので支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について－平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ－」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「南元町町会」の指定避難所は、西方に1.2ｋｍほどのところにある「区立四谷第六小学校」です。避難場所も、神宮外苑が近く、安全な地域であるといえます。
水害時の避難所は、「四谷中学校」となっています。新宿区の「洪水ハザードマップ」によると、本マンションの南側のエリアは、0.2ｍ～1.0ｍの浸水が予測される地域となっています。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「南元町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、5段階中一番安全な「濃緑」となっており非常に安全な地域であるといえます。

本マンションの総評

本マンションは、住友不動産が分譲したブランドマンションです。本マンションは、元々住友最上位ブランドの「グランドヒルズ」ブランドで販売を予定していたようですが、「ガーデンヒルズ」に変更となったようです。東宮御所隣接という高貴な立地と、昔は「鮫河橋」だったという地歴で葛藤したのだろうと思われます。
施工は中堅ゼネコンの西松建設(株)です。大学校舎、ホテル、商業施設等幅広い分野での施工実績のある会社です。
また、モニター付オートロックやセキュリティシステムも備えており、防犯面でも安心です。

○耐震性	中堅ゼネコンが施工した中層7階建ての建物であることから、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ	モニター付オートロックやセキュリティシステムがあり、標準以上のセキュリティを備えている。
○資産性	立地、建物の品等、築年等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。

本マンションの評価・査定

「ガーデンヒルズ四ツ谷迎賓の森」の将来性・資産性としては、ブランドマンションであることとともに、中堅ゼネコンによって施工された、まだ築浅の中層建物であることはプラス材料と言っていいと思います。
ただ、本物件敷地の地盤はあまり良くないと思われ、築年数が古くなった場合や非常に大きな地震が発生した場合には、多少のリスクを感じます。
また「みなみもと町公園」がほぼ隣接していることは、ファミリー層にはプラスもあるものの、少し騒がしい面があるかもしれません。
住環境としては、犯罪発生数も非常に少なく、東宮御所の交番(詰所)も目と鼻の先なので、安心して住める場所です。東宮御所の緑を借景にできることもプラスだと思います。
資産性としては、地盤が良くないことと、地歴が気になります。このマイナスポイントの分、築年数が古くなると、閑静な住宅地にある同レベルのマンションより多少安く評価される可能性がでてきます。

こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。