【防災力:4】ザ・パークハウスアーバンス東五反田

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 ザ・パークハウスアーバンス東五反田

[所在地] 〒141-0022 東京都品川区東五反田1丁目10−11

防災力 Level 4
地盤 []ボーリング調査は比較的良好
浸水 []氾濫浸水区域内で、約0.7mの浸水可能性
建物 []全体的にはシンプルな形状
火災 []系統連続性は普通
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約5m~6m、目黒川支流の流域にある谷底低地です。
対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。
対象地は、12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?

 表層地盤増幅率

表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.52”です。
都区内では比較的低い数値であり、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
南西方にある同地形(谷底低地)の調査地点では、
深度6m超までN値0~1の非常に柔らかい地層が続きます。
支持層と思われる地層に、深度9m過ぎに到達するようです。
周辺の調査地点でも、支持層の深さは比較的浅いようです。
表層面が非常に柔らかいので、良い地盤とはいえませんが、支持層が浅いと推察されるので、マンション用地としては問題の少ない場所です。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

最大約0.7mの浸水可能性の指摘があります。
対象地は、赤い線で表示される「目黒川が氾濫した場合の浸水区域」内に位置しているため、予想外の大雨の際には、想定を超える浸水被害が生じる可能性も考えられます。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2013年11月竣工のRC造地下1階地上14階建建物です。施工会社は、マンション建設を多く手掛ける「前田建設工業」です。
少し縦長ですが、全体的にはシンプルな形状なので、大きな建物損壊リスクはないと判断します。

 接面道路

北西側(幅員約7.2m)、北東側(幅員約8m)、南東側(幅員約8m)の3本の区道に接面する3方路地です。北西側の接道部分では、敷地後退をして歩道を整備しています。
桜田通り(国道1号)は近接していますが、接面道路は一方通行路なので、系統連続性は普通と判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「東五反田1丁目」の地域危険度は“2”(※)となっており、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、東五反田1丁目は73件となっており、治安は“5段階で最悪レベル”となっています。

 本マンションの総評

沖積層の堆積エリア及び埋没谷の範囲に該当する谷底低地です。
ボーリング調査は、マンション用地としては問題が少ないと推察される結果です。
目黒川の氾濫浸水区域内で、約0.7mの浸水可能性が指摘されています。
全体的にはシンプルな形状なので、大きな建物損壊リスクはないと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

ボーリング調査の結果が比較的良好なので、大きな地盤リスクはないと判断します。目黒川の氾濫浸水区域内なので、想定を超える浸水被害が生じる可能性のある立地であり、浸水リスクは顕在です。よって、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。