【防災力:4】世田谷アインス美しの杜

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 世田谷アインス美しの杜

[所在地] 〒156-0055 東京都世田谷区船橋3丁目21−1

防災力 Level 4
地盤 []傾斜地だが、表層地盤増幅率は良好
浸水 []川筋に敷地の一部が掛かっている
建物 []2003年竣工のRC造地下1階地上11階建
火災 []系統連続性は普通
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約39m~44mの傾斜地です。地形的には「切土地」が大部分を占め、一部「台地」及び「谷地」も含みます。台地から谷地にかかる傾斜地です。
傾斜地の場合、表層面が高い方から低い方へと動こうとする自然の力が働きます。そのため、長い年月の間に地面がずれることがありえます。コンクリートでガチガチに固めているので問題ないと見る向きもありますが、平坦地と比較したら、地盤リスクがないとはいえません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率”1.43~1.49″となっています。
都区内では低い方の数値であり、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8″以上だと、地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6″以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内にある公開されたボーリング調査地点の柱状図では、表層面でN値5以上の固さがありますが、深度8m~10mほどに少し柔らかい地層が挟まります。地震時の揺れを大きくするようなリスクはないでしょう。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地内で標高の一番低い東側境界の辺りに約0.6mの浸水可能性が指摘されています。
東側境界より標高の高い敷地部分に大きな影響を与えることはないと思われますが、敷地の東側は暗渠となっている烏山川の川筋なので、予想外の大雨の際には、ハザードマップの想定を超える可能性も考えられます。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2003年竣工のRC造地下1階地上11階建です。施工会社は、準大手ゼネコンの「東急建設」及びマンション建設に実績のあった「三平建設」の共同企業体です。
三平建設は、2008年7月に民事再生法を申請し、事実上倒産しましたが、本件建物の施工時期は、経営危機に陥っておらず、施工に問題はなかったと推察します。
建物の形状ですが、全体的にどっしりとした形状であることはプラスなのですが、上から見ると、敷地の形状に合わせて、少し複雑になっていることが気にかかります。シンプルな形状の建物と比較すると建物損壊リスクは多少なりとも増大すると考えます。

 接面道路

北・西・南の3方で幅員約6mの区道に接面しています。車で対象地にアクセスするには西方からの経路しかないため、系統連続性は”普通”と判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「船橋3丁目」の地域危険度は“2”(※)となっており、災害に対して比較的強い地域であるとされています。
ただ、この判定は、船橋3丁目を「台地」と判定しての判断となります。同じ船橋3丁目でも、対象地は「傾斜地(切土地)」なので、災害リスクは多少大きくなると考えた方が無難です。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、船橋3丁目は2件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”となっています。
高校が南側で近接しており、騒がしく感じる可能性があります。

 本マンションの総評

標高約39m~44mの傾斜地です。
敷地の一部に約0.6mの浸水可能性が指摘されています。
建物形状は、横から見るとどっしりとしていて安心感がありますが、上から見ると少し複雑な形状をしており、シンプルな形状の建物と比較すると多少損壊リスクは高まります。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いでしょう。

「傾斜地による地盤リスク」「浸水リスク」「建物損壊リスク」のそれぞれはさほど大きなものではないのですが、合わせてマイナス1レベルと判断し、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。