「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　ザ・パークハウス千歳烏山グローリオ

[所在地]〒157-0062 東京都世田谷区南烏山５丁目５−１３他

 標高・地形

●標高46m超の台地に位置します。
●対象地は、12万年前～16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。
※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか？

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.46″です。
●都区内では低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8″以上だと、地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6″以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●周辺にある調査地点では、
▼深度9mほどまでN値10未満の地層が続く地点が多いです。
▼深度9m～10mほどでN値50超の地層に到達します。
▼ほとんど隣接する地点では、深度15mほどに埋没谷の影響とみられる少し柔らかい地層が混在し、支持層の深さは、18mほどです。
▼その他の柱状図では15mより深い部分の表記がなく、埋没谷の影響の有無が把握できないので、支持層の判定を控えます。
●表層面もN値3以下の柔らかい地層が続く地点はなく、比較的浅いうちに固い地層となるので、地震時に揺れが大きくなるようなリスクは感じない場所です。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●敷地の一部に0.4mほどの浸水可能性が指摘されています。
●公開されている下水道台帳に対象地付近のデータが反映されていないので詳細は不明ですが、標高や地形からみて、敷地全体に大きな影響を与えることはないものと判断します。
※想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫の被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2016年1月竣工のRC造2棟([エアリーコート] 地下1階地上10階建、[サザンコート] 地下1階地上8階建)からなります。
●施工会社は、準大手ゼネコンの「フジタ」です。
●どっしりとした形状の建物であり、損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

▼[エアリーコート]南側区管理道路幅員約6mの中間画地
▼[サザンコート]北側区管理道路幅員約6m、東側区道幅員約6.5mの角地
●対象地から東方に向かうと幅員4m未満の道路を通行せざるを得ませんが、西方に向かえば幅員約16mの区道「はっけん通り」にまもなく出られるので、系統連続性は普通と判断します。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「南烏山5丁目」の地域危険度は“２”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、南烏山5丁目は41件となっており、治安は“5段階で4番目の治安が悪いレベル”です。

 本マンションの総評

●表層地盤増幅率が良好な台地に位置します。
●ボーリング調査も、良いとはいえませんが、深刻な問題はみられません。
●浸水リスクは低いです。
●どっしりとした形状の建物であり、損壊リスクは低いと判断します。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いでしょう。

⇒表層地盤増幅率が良好で、ボーリング調査でも深刻な問題はみられない台地に位置するので、地盤リスクは低いと判断します。浸水リスク、建物損壊リスク、火災リスクのいずれも低いため、防災力を“レベル５”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。