【防災力:5】御殿山ハウス

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 御殿山ハウス

[所在地] 〒140-0001 東京都品川区北品川4丁目8−33

防災力 Level 5
地盤 []表層地盤増幅率が良好な台地、埋没谷
浸水 []約2mの浸水可能性の指摘があるが詳細は不明
建物 []2005年竣工のRC造地下2階地上7階建
火災 []系統連続性は普通
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約17m~20mの台地(一部「切土地」)です。
また、対象地は、12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?

 表層地盤増幅率

表層地盤の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.45”です。
都区内では低い方の数値であり、上述した「埋没谷」の表記と矛盾しますが、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと、地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に、公開されたボーリング調査地点はありません。
北西方にある同じ地形(台地)のボーリング調査地点の柱状図では、都区内の武蔵野台地エリアとしては良好な部類に入るN値5以上の関東ローム層が深度9mほどまで存在し、その下には支持層となるような固い地層があるようです。当該ボーリング調査から「埋没谷」の存在を推察することはできませんでした。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の北西部に約2mの浸水可能性が指摘されています。2mというのは、内水氾濫としても少し大きな数字ですが、公開された下水道台帳に対象地付近の配管は記載がなく、地形等から見ても、2mもの浸水リスクがどのようにして生じるとされているのか不明です。(本件簡易評価は、公開されている情報のみを根拠としています。)
この浸水リスクが、敷地全体に影響する可能性は低いと推察しますが、想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫の被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2005年9月に竣工した中層のRC造地下2階地上7階建です。施工会社は、準大手ゼネコンの「戸田建設」です。大地震の際の損壊リスクは低いものと判断します。

 接面道路

北側で区道(幅員約6m)に接面する中間画地です。東側のJR線路との間にも十分な広さの私道を設置しているので、角地のような接道状況です。北側区道と接する部分も、敷地を広く歩道状に設けており、敷地周りには余裕があります。
ただ、北側接面道路は一方通行路であるため、系統連続性は普通と判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「北品川4丁目」の地域危険度は”1”(※)となっており、災害に対して強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で”1”が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、北品川4丁目は3件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

表層地盤増幅率の数値も良好な台地です。
「埋没谷」の範囲に該当しますが、近隣のボーリング調査では、その影響を推察できませんでした。
敷地の一部に約2mの浸水可能性が指摘されています。これが敷地全体に影響を及ぼす可能性は低いと推察しますが、詳細は不明です。
2005年に竣工した中層RC造建物であり、建物自体の損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いでしょう。

表層地盤増幅率の数値が良好な台地に建つ、中層RC造建物なので、建物損壊リスクは低いでしょう。浸水リスク及び火災リスクも低いので、防災力を“レベル5”とします。(5段階評価で5が最も安全)
※地盤リスクに関しては、対象地付近に公開されたボーリング調査地点がなく、「埋没谷」の影響を推察することができなかったための暫定評価とします。対象地や隣接地のボーリング調査の結果等が明らかになり「埋没谷」の影響が判明した場合には、地盤リスクの評価を見直す可能性があります。
※浸水リスクについても、約2mという数値の理由が判明し、当該リスクを軽く見るべきではないと判断した場合には、評価を見直す可能性があります。

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。