【防災力:5】The目黒四季レジデンス

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 The目黒四季レジデンス

[所在地] 〒152-0001 東京都目黒区中央町2丁目4−18

防災力 Level 5
地盤 []台地の端の傾斜地だが、ボーリング調査はさほど悪くない
浸水 []谷筋だが、大きな浸水リスクはない
建物 []2005年竣工のSRC造・RC造地上13階建
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約27m~29mの、地形としては台地の端にある切土地で、緩やかに傾斜しています。
傾斜は緩やかなので、傾斜地としてのリスクは小さいと考えますが、台地と谷地の境目に位置しており、高台の平坦地と比較すると地盤が読みにくいという意味でのリスクは感じます。
「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

表層地盤の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.66”です。
都区内の武蔵野台地エリアではやや高い数値であり、地震の際の揺れが比較的大きくなる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内と思われる公開されたボーリング調査柱状図を見ると、深度8mほどまで柔らかい地層があるようですが、深度10mくらいから固い地層となります。
表層面は柔らかいので良い地盤とはいえませんが、支持層が比較的浅いので、マンション用地としてさほど悪い場所ではありません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の一部に0.3mほどの浸水可能性が指摘されています。
地形を見ると、対象地は谷のようになっている場所にあるので、想定外の大雨の際には浸水する可能性は否めません。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2005年竣工のSRC造・RC造地上13階建のどっしりした形状の建物であり安心感があります。
施工会社は、準大手ゼネコン「戸田建設」です。大地震の際の損壊リスクは低いものと判断します。

 接面道路

幅員6m~7m超の区道に四方を囲まれた四方路地です。北方にある都道へのアクセスも容易であり系統連続性も良好です。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「中央町2丁目」の地域危険度は“2”(※)となっており、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、中央町2丁目は11件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”となっています。
ただ「侵入窃盗」が1件ありますので、油断は禁物です。

 本マンションの総評

表層地盤増幅率がやや高い台地の端の傾斜地です。
ボーリング調査の結果はさほど悪くありません。
谷筋に掛かるので、予想外の大雨の際には想定以上に浸水する可能性があります。
2005年竣工のSRC造・RC造建物であり、建物損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

表層地盤増幅率がやや高い台地の端の傾斜地ですが、ボーリング調査はさほど悪くないので、大きな地盤リスクはないと判断します。建物損壊リスク及び火災リスクも低いです。谷地に位置しているので浸水リスクを無視できませんが、浸水可能性の指摘は約0.3mと大きな数値ではないため、単独で防災力レベルを下げるほどの大きなリスクには繋がらないと判断し、防災力を“レベル5”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。