【防災力:5】パークホームズ文京小石川ヒルテラス

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 パークホームズ文京小石川ヒルテラス


[所在地] 〒112-0002 東京都文京区小石川2丁目5−1

防災力 Level 5
地盤 []傾斜地ですが、表層地盤増幅率が優良な台地
浸水 []浸水可能性の指摘なし
建物 []全体的にどっしりとした形状
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高およそ17m~23mの地形的には台地(一部切土地)に存しますが、現地は標高差6mほどの傾斜地です。
傾斜地の場合、表層面が高い方から低い方へと動こうとする自然の力が働きます。そのため、長い年月の間に地面がずれることがありえます。コンクリートでガチガチに固めているので問題ないと見る向きもありますが、地震時の揺れも複雑になることがあるので、平坦地と比較したら、地盤リスクがないとはいえません。
「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

対象地は2つのメッシュにまたがっており、それぞれの表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.32”と”1.78”となっています。
かなり極端な差があるのですが、対象地は台地に近い場所にあるので、”1.32”を採用します。
都区内の武蔵野台地エリアで優良レベルであり、地震の際の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内及び近隣に公開されたボーリング調査地点はありません。
※地盤リスクに関しては、対象地付近に公開されたボーリング調査地点がなかったため暫定評価とします。
※対象地や隣接地のボーリング調査の結果等が明らかになった場合には、地盤リスクの評価を見直す可能性があります。

浸水リスク

浸水可能性は指摘されていません。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2023年1月竣工のRC造地下1階地上12階建です。施工会社は、マンション建設に実績のある「川口土木建築工業」です。
建物は、少し複雑な形をしていますが、2023年竣工かつ全体的にどっしりとした形状なので、建物損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

南側国道(幅員約35m)、東側区道(幅員約6m~7m)の2本の道路と接面している角地です。国道と接面しているので、系統連続性は良好です。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「小石川2丁目」の地域危険度は“2”(※)となっており、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、小石川2丁目は19件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”となっています。
春日通り沿いであることから、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

傾斜地ですが、表層地盤増幅率が都区内では優良レベルの台地です。
浸水可能性は指摘されていません。
建物は、全体的にどっしりとした形状なので、建物損壊リスクは低いでしょう。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

表層地盤増幅率が都区内では優良レベルの台地であり、地盤リスクは低いと判断します。浸水リスク、建物損壊リスク、火災リスクのいずれも低いので、防災力を“レベル5”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。