「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　ザ・ハウス南麻布

[所在地] 〒106-0047 東京都港区南麻布５丁目２−５

 標高・地形

●標高約18m～22m、谷底低地から台地に至る傾斜地(切土地)に位置します。
●傾斜地の場合、表層面が高い方から低い方へと動こうとする自然の力が働きます。そのため、長い年月の間に地面がずれることがありえます。コンクリートでガチガチに固めているので問題ないと見る向きもありますが、平坦地と比較したら、地盤リスクがないとはいえません。
●敷地の周囲を木が覆っていることもあり、視認が困難な面がありますが、大規模な擁壁を築造している様子は見られないので、大きな傾斜地リスクはないでしょう。
●対象地は、12万年前～16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか？

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.45”です。
●都区内では低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●西方の同地形(切土地)にある調査地点では、
▼深度6mほどまではN値2ほどの柔らかい地層が存在します。
▼支持層の深さは8m余りのようです。
▼埋没谷の影響は見られません。
●参考にできる地点が1ヶ所しかないことは気掛かりですが、支持層が浅いようなので、マンション用地として問題のない場所でしょう。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の一部に0.2mほどの浸水可能性が指摘されていますが、標高や地形からみて、敷地全体に大きな影響はないものと考えます。
※想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2004年7月竣工のSRC造地下1階地上10階建です。
●施工会社は、準大手ゼネコンの「三井建設(現：三井住友建設)」及び「前田建設工業」の共同企業体です。
●少し複雑な形状ですが、どっしりとしたSRC造なので、建物自体に大きな損壊リスクはないと判断します。

 接面道路

●北側(幅員約7m～7.2m)、南側(幅員約5.4m)の2本の区道に接面する2方路地です。
●前面道路が一方通行路なので、系統連続性は普通とします。
●北側道路は、「都市計画道路補助線街路第7線」として優先整備路線に指定されており、整備が完了すると幅員15ｍとなり、系統連続性は更に良好となります。(数十年後だと思われますが)
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「南麻布5丁目」の地域危険度は“１”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、南麻布5丁目は21件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●谷底低地から台地に至る傾斜地(切土地)に位置します。
●表層地盤増幅率が良好で、ボーリング調査も問題ありません。
●大きな浸水被害はないでしょう。
●どっしりとしたSRC造なので、建物自体に大きな損壊リスクはないと判断します。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

⇒傾斜地ですが、大規模な擁壁等は視認できません。表層地盤増幅率が良好で、ボーリング調査も問題ないので、大きな地盤リスクはないと判断します。その他のリスクも低いので、防災力を“レベル５”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。