【防災力:3】テラス大井町

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 テラス大井町

[所在地] 〒140-0011 東京都品川区東大井3丁目22−3

防災力 Level 3
地盤 []川沿いの切土地、埋没谷等
浸水 []川沿い
建物 []2008年竣工の低層SRC造建物
火災 []系統連続性は普通
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約2m~5mの、立会川沿いの「切土地(一部、谷底低地」です。
また、対象地は、12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.33~1. 34”と低い数値となっています。
前出の「埋没谷」の記述と矛盾しますが、地震の際、揺れが小さく抑えられる可能性の高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと、地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
北方の同地形(切土地)にあるボーリング調査地点の柱状図では、深度7mほどまで柔らかい地層があり、その後、N値10ほどの地層が深度約26mまで続きます。支持層は、深度約27mより下の地層となるようです。当該地点は、地盤が良くありません。
当該ボーリング調査地点も、対象地と同じく表層地盤増幅率の数値が”1.34”のメッシュに入ります。表層地盤増幅率が低い理由を、この柱状図から見出すことはできませんでした。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

[中小河川氾濫及び内水氾濫]敷地の一部に約0.5mの浸水可能性が指摘されています。
[高潮浸水]敷地内の浸水可能性は指摘されていませんが、敷地境界付近まで浸水する想定がされています。
対象地は立会川沿いの立地であり、予想外の大雨や高潮、津波の際には、ハザードマップの想定を超えて浸水する可能性も考えられます。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2008年10月に竣工した低層SRC(一部RC)造建物(地下1階地上5階建)です。施工会社は、スーパーゼネコンの「竹中工務店」です。
建物自体の損壊リスクは低いものと判断します。

 接面道路

西側で幅員約5.3m~5.6mの区道に接面している中間画地です。
この西側接面道路は一方通行路ですが、国道15号線との接続経路において、幅員5m超を保つことは容易であり、系統連続性は普通と判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「東大井3丁目」の地域危険度は”3”(※)となっており、災害に対してややリスクを感じる地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で”1”が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、東大井3丁目は16件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

表層地盤増幅率は低いものの、川沿いの谷底低地を含む切土地に存し、「埋没谷」の範囲に該当した上に、近隣のボーリング調査結果もいいものではないので、地盤リスクの存在は否定できません。
敷地の一部に約0.5mの浸水可能性が指摘されていますが、立会川沿いであり、予想を超える大雨が降った場合や高潮が発生した場合には、想定外の浸水もあり得ます。
2008年竣工の低層SRC造建物をスーパーゼネコンが施工しており、建物自体の損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いでしょう。

表層地盤増幅率は低いものの、「川沿いの低地を含む切土地」「埋没谷」「近隣のボーリング調査地点」の調査結果から、地盤リスクがないと判断するのは難しいです。浸水リスクも顕在であるため、防災力を“レベル3”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。