【防災力:4】ソライエ成増

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 ソライエ成増

[所在地] 〒175-0094 東京都板橋区成増3丁目48−18

防災力 Level 4
地盤 []沖積層だが、表層地盤増幅率が比較的良好
浸水 []敷地の一部が「氾濫浸水区域」
建物 []シンプルな形状の中層RC造建物
火災 []系統連続性は普通(やや優る)
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約9m~11mの、谷底低地に位置します。
対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

表層地盤の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.46~1.47″です。
都区内では低い方の数値であり、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
周辺にある複数の調査地点では、
表層面にN値1~2の非常に柔らかい地層があります。
深度11m~16m(or17m)にN値50超の支持層となり得る地層が続いています。
ただ、その下にN値20ほどの地層があり、再度N値50超の地層が続くのは、深度29mを超えるようです。
深度10mを超えてすぐに支持層となり得る固い地層があるということは、マンション用地として、悪い場所ではありません。
また、表層面には沖積層の影響が見えたものの、浅い部分なので、大きな影響はないものと判断します。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

最大約0.3mの浸水可能性が指摘されています。
敷地の一部は、赤い線で示された「白子川が氾濫した場合の浸水区域」に掛かっており、予想外の大雨が降った場合には、想定を超える浸水被害が生じる可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2018年2月竣工の中層RC造建物(地上6階建)です。施工会社は、大手ゼネコンの「長谷工コーポレーション」です。
シンプルな形状の中層RC造建物なので、建物損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

北西側(幅員約8.3m~9.7m)、西側(幅員約6m)、南側(幅員約6m)、北東側(幅員約7.9m~8.1m)の4本の区道に接面する4方路地です。北西側以外の接道部分では、敷地後退をして歩道を整備しています。
幹線道路まで、直線的にアクセスできる道路はないので、系統連続性は普通(やや優る)と判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はないので、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「成増3丁目」の地域危険度は“1”(※)となっており、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、成増3丁目は51件となっており、治安は“5段階で下から2番目に悪いレベル”となっています。

 本マンションの総評

沖積層エリアに該当しますが、表層地盤増幅率は比較的良好です。
周辺のボーリング調査では、大きな地盤リスクの兆候は見出せませんでした。
「氾濫浸水区域」に、敷地の一部が掛かっています。
シンプルな形状の中層RC造建物なので、建物損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

表層地盤増幅率が比較的良好で、周辺のボーリング調査でも大きな問題はないようなので、地盤リスクは比較的小さいと判断します。ただ、敷地の一部が、白子川の氾濫浸水区域に掛かっており、浸水リスクは顕在です。浸水リスクも大きなものではないのですが、地盤に多少残る懸念も加味して、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。