「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　レクセルガーデンときわ台

[所在地] 〒174-0063 東京都板橋区前野町３丁目３３−１

 標高・地形

●標高28m前後の台地(の端)に位置する、高低差4mほどの傾斜地です。
●傾斜地の場合、表層面が高い方から低い方へと動こうとする自然の力が働きます。そのため、長い年月の間に地面がずれることがありえます。擁壁でしっかり押さえているので問題ないと見る向きもありますが、平坦地と比較したら、地盤リスクがないとはいえません。
●また、区道との境界に高低差があるため擁壁を設置しており、擁壁も築年が古くなると補修が必要となります。修繕費用(保守管理費用)が必要というコスト面の問題だけでなく、メンテナンスしないと地盤リスクが高くなる土地ということもできます。
●東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では「液状化の可能性がある地域」に含まれています。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.38″です。
●都区内で優良レベルであり、地震の際の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地付近にある公開されたボーリング調査地点では、
▼深度約7mまでN値0～2ほどの非常に柔らかい地層があります。
▼固い地層も挟まりますが、N値10前後の地層が深度約35mまで存在します。
▼支持層に到達するのは、深度36mほどになるようです。
▼地下水位の下に、砂質の地層が存在します。N値20近くある部分が多いようですが、液状化の可能性を否定できません。
●浅い部分が非常に柔らかく、支持層も深い上に、液状化の可能性も否定できないので、地盤が良い場所とはいえません。
●ボーリング調査からは、表層地盤増幅率が優良レベルであることの根拠が見出せませんでした。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の周縁部に約0.1mの浸水可能性が指摘されていますが、地形や標高から見て、敷地全体に大きな影響はないものと判断します。
※想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫の被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2005年12月竣工の中層RC造建物(地下1階地上9階建)です。
●施工会社は、JFEホールディングス傘下の「JFE工建(現：JFEエンジニアリング)」です。
●中層RC造建物なので、損壊リスクは低いでしょう。

 接面道路

●南西側(幅員約11m)、南東側(幅員約8m)、北側(幅員約5.8m～6m)、北西側(幅員約6m)の4本の区道に接面する4方路地です。南西側以外の接道部分では、敷地後退をして歩道を整備しています。
●南西側接面道路は、片側一車線が整備された道路であり、幹線道路との接続に問題がないので、系統連続性は良好と判断します。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「前野町3丁目」の地域危険度は“２”(※)となっており、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、前野町3丁目は20件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

●「液状化の可能性がある地域」内の傾斜地です。
●ボーリング調査も良い結果ではありません。
●大きな浸水リスクはありません。
●中層RC造建物なので、損壊リスクは低いでしょう。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒「液状化の可能性がある地域」内の傾斜地で、ボーリング調査も良い結果ではないので、地盤リスクを無視できません。その他のリスクは低いので、防災力を“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。