物件名　品川イーストシティタワー

[所在地] 〒140-0002 東京都品川区東品川５丁目９−６

 標高・地形

●標高約3m～4mの湾岸の埋立地(昭和戦後期に埋立)に位置します。
●東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では、「液状化の可能性がある地域」に含まれています。
●対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.63”です。
●概ね標準的な数値であり、地震時の揺れが大きくなる可能性は低い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

周辺のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●周辺にある調査地点では、
▼深度10mほどまでは柔らかい地層であるものの、深度14m～16mでN値10以上の地層となります。
▼深度20m～23mまではマンション用地としては柔らかいN値20以下の地層が続きますが、支持層の深さは21m～28mほどのようです。
▼地下水位の下に砂質の地層が存在するので、液状化の可能性は否定できません。
●本件マンションの公式ホームページに、支持層の深さは約30m～31mほどであるとの記載があります。
●深度20m過ぎまでN値20以下の地層が続くので「良い」とはいえませんが、地震時に揺れが増幅するリスクは大きくないでしょう。ただ、液状化の可能性もあるので、地盤リスクを無視することはできません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●高潮により最大約0.6mの浸水可能性が指摘されています。
●河川の氾濫等により0.5m未満の浸水可能性が指摘されています。
●対象地は、標高4m未満の湾岸の埋立地に位置します。
●昨今「想定外」の災害が毎年のように起きていることを想起しますと、ハザードマップの想定を超える事態はあり得ます。

【高潮ハザードマップ】

※ [東京都港湾局] → [高潮リスク検索サービス]

【河川等が氾濫した場合等の浸水想定区域】

※重ねるハザードマップ (出典：「ハザードマップポータルサイト」)

 建物

●2018年7月竣工のRC造地下1階地上26階建です。
●施工会社は、大手ゼネコンの「長谷工コーポレーション」です。
●免震構造ですが、高層マンションです。
●高層マンションは、防災面からは良い点がありません。万が一、施工不良があった場合には即大きな建物損壊リスクに繋がりますし、発災後にエレベーターが動かなくなると、高層階の住民は難儀するでしょう。防犯面等のメリットはありますが、本サイトは”防災”の観点からの評価になりますので、高層建物というだけでマイナス評価とします。
●免震構造を採用している建物なので、損壊リスクは低いですが、災害リスクは残ると判断します。

【参照】タワーマンションを防災面では評価しない理由(より詳細に)
【参考】東日本大震災から学んだのは「“想定”が少ない方が安全」（免震構造についての私見が含まれます)

 接面道路

●東側区道(幅員約24.9m)に接面する中間画地です。
●周辺にある幹線道路との接続は容易なので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「東品川5丁目」の地域危険度は“１”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2024年累計」を見ると、東品川5丁目は1件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。
●運河に囲まれた立地です。大地震や大水害で、運河にかかる橋が損傷するなど、橋の通行に支障が生じる事態となると、避難や救助が遅れる可能性があります。

 本マンションの総評

●「液状化の可能性がある地域」及び「沖積層の堆積エリア」に該当する、湾岸の埋立地に位置します。
●ボーリング調査では、地震時に揺れが増幅するリスクは大きくないと考えられるものの、液状化の可能性は残るので、地盤リスクを無視することはできません。
●高潮で約0.6m等の浸水可能性が指摘されています。
●免震構造ですが、高層建物なので、災害リスクは残ると判断します。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。
●どこに向かうにも橋を渡る必要がある立地です。大災害の際に、橋の通行に支障が生じると、災害リスクが高まります。

⇒液状化及び沖積層エリアに該当し、ボーリング調査でも良いとまではいえない結果なので、地盤リスクを無視できません。高潮で約0.6m等の浸水可能性が指摘されています。免震構造ですが、高層建物であることから、災害リスクは残ると判断します。更に橋の通行に支障が生じると災害リスクが増加する立地であることを加味し、防災力を“レベル２”とします。 (５段階評価で５が最も安全)