【防災力:4】シャールレーク大井桜通り

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 シャールレーク大井桜通り

[所在地] 〒142-0043 東京都品川区二葉1丁目3−1

防災力 Level 4
地盤 []台地だが、埋没谷の範囲に該当
浸水 []大きな浸水リスクなし
建物 []2005年竣工のRC造地上10階建
火災 []接道状況及び系統連続性に問題はない
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約17m~20mの台地(一部「切土地」)です。
また、対象地は、12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.6”となっています。
都区内の武蔵野台地エリアでは標準的な数値であり、上述した「埋没谷」の表記と矛盾しますが、地震時の揺れが大きくなる可能性は低い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと、地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に、公開されたボーリング調査地点はありません。
近隣の学校敷地に複数ある同地形(台地)のボーリング調査地点のうち、主に敷地より東方にある地点の柱状図では、深度8mほどまで柔らかい地層が混在し、その後固い地層となりますが、再び、深度約15m~30mに少し柔らかい地層となるようです。この深度15mほどより深い場所にある地層は、上述した「埋没谷」の影響と推察されます。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の西側周縁部に約0.3mの浸水可能性が指摘されていますが、地形等から見て、敷地全体に大きな影響を与えることはないものと判断します。
※想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫の被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2005年8月に竣工したどっしりとした形状のRC造地上10階建です。施工会社は、長谷工コーポレーション系列の「不二建設」です。
大地震の際の損壊リスクは低いものと判断します。

 接面道路

北東側(車道幅員約4m)、北西側(車道幅員約3.5m)の2本の区道に接面しています。
北西側接面道路は一方通行路で、幅員が4m未満の車道が続きます。都道420号線がすぐ近くを通っているのですが、北東側区道からアクセスするのも、幅員4mほどの道路を複数回曲がらないと辿り着けないので、系統連続性は普通と判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「二葉1丁目」の地域危険度は”3”(※)となっており、災害に対して多少のリスクを感じる地域であるとされています。
ただ、これは「二葉1丁目」を「谷底低地」としての評価です。対象地は「台地(一部、切土地)」なので、災害リスクはこの評価よりも低くなると考えてもいいと思います。
※地域危険度は、5段階評価で”1”が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、二葉1丁目は10件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

敷地は、ほとんど台地ですが、「埋没谷」の範囲に該当し、地盤リスクは多少あると考えます。
浸水が敷地全体に影響を及ぼす可能性は低いです。
2005年に竣工したどっしりとした形状のRC造建物であり、建物自体の損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いでしょう。

建物自体の損壊リスク、浸水リスク、火災リスクは低いと判断します。ただ、「埋没谷」の範囲に該当し、地盤に多少のリスクを感じることから、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。