「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　蘆花公園ザ・レジデンス

[所在地] 〒157-0063 東京都世田谷区粕谷２丁目２３−１４他

 標高・地形

●北棟(フォレストコート)は、標高約43m～45mの「谷底低地」に位置します。南棟(ブライトコート)の地形は「台地斜面」です。敷地のほとんどは、昔の川筋に当たります。
●対象地は、12万年前～16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか？

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.34～1.37”です。
●都区内で優良レベルであり、地震時の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは、”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●周辺にある調査地点では、
▼深度6m～7mでN値40～50の固い地層に到達するようです。
▼それ以降、多少柔らかい地層が混在しますが、支持層の深さは、13m～15mほどのようです。
●浅いうちに固い地層に到達し、支持層も比較的浅いようなので、マンション用地としては問題の少ない場所だと判断します。
●埋没谷の存在が疑われる、深度十数mでN値が少し落ち込む地点もありますが、N値10未満の地層が続くような地点はなく、この場所における埋没谷の影響は限定的なのではないかと考えます。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●最大2mほどの浸水可能性が指摘されています。
●特に北棟(フォレストコート)の敷地は、暗渠となっている烏山川の川筋に当たりますので、想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2018年1月竣工の中層RC造建物2棟(地上8階建及び地上9階建)です。
●施工会社は、大手ゼネコンの「長谷工コーポレーション」及びその系列会社である「不二建設」の共同企業体です。
●中層RC造建物なので、損壊リスクは低いでしょう。

 接面道路

●西(幅員約12m)、北(幅員約6m)、南(幅員約5m～6m)の3本の区道と接面している3方路地です。
●敷地内及び周辺には歩行者用の通路が整備されていますので、4方路地のような接道状況となっています。
●西側接面道路は幅員も広く、甲州街道及び環八通りへのアクセスにボトルネックとなるような箇所はないので、系統連続性も良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「粕谷2丁目」の地域危険度は”１”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、粕谷2丁目は9件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●谷地に位置しますが、表層地盤増幅率は優良レベルです。
●ボーリング調査も、比較的良好な結果です。
●暗渠となっている烏山川の川筋で、最大約2mの浸水可能性が指摘されています。
●中層RC造建物なので、損壊リスクは小さいでしょう。
●接道状況及び系統連続性に問題は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒表層地盤増幅率が優良レベルで、ボーリング調査も比較的良好な結果なので、地盤リスクは低いでしょう。暗渠となっている烏山川の川筋で、最大約2mの浸水可能性が指摘されているので、浸水リスクは大きいです。よって、防災力を“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。