【防災力:4】プラウド新宿牛込柳町

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 プラウド新宿牛込柳町

[所在地] 〒162-0053 東京都新宿区原町3丁目15−1

防災力 Level 4
地盤 []表層地盤増幅率が良好な台地
浸水 []浸水可能性の指摘なし
建物 []かなり複雑な形状
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高33m~34mほどの台地です。
原町の台地付近は、1923年の関東大震災の際、推定震度が「5弱」と比較的揺れが抑えられた場所だったと推定されています。(参考資料:武村雅之名古屋大学教授「1923年関東地震による東京都中心部(旧15区内)の詳細震度分布と表層地盤構造」)

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は” 1.39~1.4”となっています。
都区内で優良レベルであり、地震の際の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6″以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地付近と思われる公開されたボーリング調査地点の柱状図では、深度約11mまでN値3ほどの地層が混在する上、深度約24m~25mにN値12~14の(深い場所にあるにしては)少し柔らかい層があります。周辺にある複数のボーリング調査地点の柱状図も、同じような結果です。
これらの場所は、マンション用地として、あまり良い地盤ではありませんが、表層地盤増幅率が良好な台地であることから、全体的な防災力評価を下げるほどのリスクにはならないと判断します。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

浸水可能性は指摘されていません。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2019年11月竣工の地上13階建RC造建物です。施工会社は、マンション建設を多く手掛ける「木内建設」です。
建物の形状がかなり複雑なことが気に掛かります。横長かつシンプルな形状の建物と比較したら、地震時の建物の損傷リスクは高くなると判断します。

 接面道路

南側都道(幅員約16.6m)に接面する中間画地です。都道に面しているので、系統連続性は良好と判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「原町3丁目」の地域危険度は“3”(※)となっており、災害リスクがそれなりにある地域とされています。
原町3丁目は、対象地の北側に狭い路地に木造戸建住宅が密集しているエリアがあり、少し危険度を上げてしまっていますが、対象地は都道沿いですし、危険度は低いでしょう。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、原町3丁目は2件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

表層地盤増幅率が良好な台地です。
敷地付近のボーリング調査結果はあまり良くありません。
浸水可能性は指摘されていません。
複雑な形状の建物であり、大地震の際の損傷リスクを認めます。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いでしょう。

建物形状がかなり複雑です。立地も台地ですが、敷地付近のボーリング調査結果はあまり良くないので、大地震の際に建物が損傷する可能性があると判断します。2019年竣工の建物なので、建物のメンテナンスをしっかりしているうちは、損壊リスクは低いと思いますが。浸水リス及び火災リスクは低いので、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。