【防災力:4】ウエリス新宿早稲田の森

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 ウエリス新宿早稲田の森

[所在地] 〒169-0072 東京都新宿区大久保3丁目1−3

防災力 Level 4
地盤 []ボーリング調査があまり良くない
浸水 []大きな浸水リスクなし
建物 []大きさも形も異なる2つの建物が結合したような形状
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高29m~30mほどの台地から続く切土地に位置しています。標高的にも地形的にも、台地といっていい場所です。。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.39”となっています。
都区内で優良レベルであり、地震の際の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
敷地に隣接する2つの調査地点の柱状図を見てみます。
北西側隣接地点:深度3m~6mほどにN値2ほどの柔らかい地層があります。支持層へは深度19mほどで到達するようです。
北東側隣接地点:深度5mほどにN値1の非常に柔らかい地層があります。支持層へは深度17mほどで到達するようです。
いずれも深度8mほどまでは柔らかい地層が続き、支持層まで十数mの杭を打たなくてはならないので、良い地盤とは言えません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の周縁部に約0.2mの浸水可能性が指摘されていますが、地形や標高から見て、敷地全体に大きな影響はないものと考えます。
※想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫の被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2018年6月竣工のRC造地上13階建です。施工会社は、マンション建設を多く手掛ける「ファーストコーポレーション」です。
建物は東側と西側の、大きさや形状の異なる2つの建物が結合したような形なので、特にその接合部は、大きな地震の際、多少損傷するリスクを認めます。

 接面道路

東側都道(幅員約21.8m)、南側区道(幅員約5.4m)の2本の道路と接面している角地です。明治通り(都道)に接面しているので、系統連続性は良好です。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「大久保3丁目」の地域危険度は“1”(※)となっており、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、大久保3丁目は38件となっており、治安は“5段階で3番目のレベル”となっています。
明治通り沿いであることから、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

表層地盤増幅率が優良レベルの台地(同様の切土地)です。
隣接した地点のボーリング調査からは、あまり良い地盤ではないことが推察されます。
大きな浸水リスクはありません。
大きさも形も異なる2つの建物が結合したような形状であり、建物損傷リスクは多少あるものと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

隣接地のボーリング調査があまり良くなかったので、多少の地盤リスクを認めます。大きさも形も異なる2つの建物が結合したような形状であることの建物損傷リスクと合わせてマイナス1とし、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。