「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　プラウド渋谷本町

[所在地] 〒151-0071 東京都渋谷区本町３丁目５１−１７

 標高・地形

●標高標高37m～39mの台地に位置します。
●東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では「液状化の可能性がある地域」に敷地が含まれています。
●対象地は、12万年前～16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ [東京都建設局] → [東京の液状化予測図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか？

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.65”です。
●都区内の武蔵野台地エリアでは標準的な数値であり、地震時の揺れが大きくなる可能性は低い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●東側接面道路付近にある調査地点では、
▼表層はN値4以上あるようです。
▼深度15m過ぎまでN値10未満の地層が続きます。
▼支持層の深さは、29mほどになるようです。
●表層面に問題はないですが、マンション用地としては柔らかい地層が深度15m過ぎまで続き、支持層も深いので、地盤の良い場所とはいえません。
●地下水位の下に砂質の地層が広がっているので、液状化の懸念は拭えません。
●埋没谷については、さほど大きな影響は見られません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

浸水可能性は指摘されていません。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2019年12月竣工のRC造地下1階地上13階建です。
●施工会社は、中堅ゼネコンの「鴻池組」です。
●少し縦長ですが、シンプルな形状なので、建物自体の損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

●北東側都道(幅員約40m)、北西側私道、南東側私道の3本の道路に接面する3方路地です。
●山手通り(都道)に接面しているので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「本町3丁目」の地域危険度は“２”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、本町3丁目は30件となっており、治安は“5段階で3番目のレベル”です。
●山手通り沿いであることから、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

●「液状化の可能性がある地域」及び「埋没谷の範囲」に該当し、表層地盤増幅率が(標準的な範囲ですが)少し高めです。
●ボーリング調査もあまり良い結果ではありません。
●浸水可能性は指摘されていません。
●シンプルな形状のRC造建物であり、建物損壊リスクは低いと判断します。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒「液状化の可能性がある地域」及び「埋没谷の範囲」に該当し、ボーリング調査もあまり良い結果ではないので、地盤リスクのある立地であると判断します。その他のリスクは低いので、防災力を“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。