【防災力:4】クオリア目黒大橋

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 クオリア目黒大橋

[所在地] 〒153-0044 東京都目黒区大橋1丁目8−11

防災力 Level 4
地盤 []表層地盤増幅率が良好、埋没谷
浸水 []目黒川沿い、最大1.5mほどの浸水可能性
建物 []2004年竣工のRC造12階建
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高13mほどの、目黒川沿いの「谷底低地」です。
また、対象地は、12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.2”となっています。
都区内で最高レベルであり、上述した「埋没谷」の表記と矛盾しますが、地震の際の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと、地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に、公開されたボーリング調査地点はありません。
敷地の西側隣地にある公開されたボーリング調査地点の柱状図では、深度3mほどまで非常に柔らかい地層があり、その後徐々に固くなり、深度10mほどで支持層となりうる固い地層に達するようです。深度39m~40mほどにN値20を下回る地層が混在しますが、さほど厚い層でもないので、地震時の揺れへの影響は限定的なのではないかと考えます。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

最大1.5mほどの浸水可能性が指摘されています。
対象地の南側には、区道を挟んで目黒川が流れており、予想外の大雨の際には、ハザードマップの想定を超える浸水となる可能性も考えられます。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2004年2月に竣工したRC造2棟(西棟:地上12階建、東棟地上9階建)です。
形状は、少し複雑ですが、防災力レベルを下げるほどのリスクではないと判断します。
施工会社は、マンション建設を多く手掛ける「前田建設工業」です。大地震の際の建物損壊リスクは、低いでしょう。

 接面道路

西側(幅員約11m)、南側(車道幅員約2.7m)の2本の区道に接面している角地です。対象地から、玉川通りや山手通りへのアクセスは容易であり、系統連続性は”良好”と判断します。
接道状況及び系統連続性ともに問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「大橋1丁目」の地域危険度は“1”(※)となっており、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、大橋1目は13件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

敷地は、目黒川沿いの谷底低地ですが、表層地盤増幅率は低いです。
浸水リスクについては、目黒川の氾濫という、大きなリスクを抱えています。
建物は、2004年竣工のRC造12階建及び9階建であり、地震時の損壊リスクは低いでしょう。
接道状況及び系統連続性ともに問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

「埋没谷」の範囲に該当しますが、表層地盤増幅率も低い数値で、近隣のボーリング調査でも「埋没谷」の影響が少ないと推察されることから、地盤リスクは低いと判断します。建物損壊リスク及び火災リスクも低いですが、浸水リスクを顕著に感じる立地なので、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。