「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　プラウドシティ加賀学園通り

[所在地] 〒173-0003 東京都板橋区加賀１丁目２１−１

 標高・地形

●標高約17m～18mの、石神井川沿いの谷底低地に位置します。
●東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では「液状化の可能性が高い地域」に含まれています。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.32～1.44″です。
●都区内では低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●周辺にある調査地点では、
▼深度3m～7mにN値2ほどの柔らかい地層が入る地点もありますが、深度3mでN値3以上ある地点もあります。
▼深度11m過ぎにN値20を超える地点もあれば、深度19m近くにならないとN値20を超えない地点もあります。
▼支持層の深さが約20m～21mの地点と、25mを過ぎても支持層とならない地点があります。
●浅い部分は比較的固い可能性が高いでしょう。それ以降も基本的にはN値10以上あるので、地震時に揺れが大きくなるようなリスクはないと考えます。
●ただ、地下水位の下にN値10程度の砂質の地層が広がる地点もあるので、液状化の懸念は拭えません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●最大約0.6mの浸水可能性の指摘があります。
●敷地の過半は、赤線で示される「石神井川が氾濫した場合の浸水区域」に含まれています。
●想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性がある立地です。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2016年1月竣工のRC造地上15階建です。
●施工会社は、準大手ゼネコンの「三井住友建設」です。
●概ねシンプルかつどっしりとした形状の建物なので、損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

●北西側(幅員約11.9m)、南西側(幅員約12m)の2本の区道に接面する角地です。
●幹線道路まで、直線的にアクセスできる道路はないので、系統連続性は普通(やや優る)と判断します。
●接道状況及び系統連続性に問題はないので、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「加賀1丁目」の地域危険度は“１”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、加賀1丁目は11件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●「液状化の可能性が高い地域」に該当する谷底低地に位置します。
●ボーリング調査でも、液状化の懸念は拭えませんでした。
●敷地の過半が氾濫浸水区域に含まれ、約0.6mの浸水可能性が指摘されています。
●概ねシンプルかつどっしりとした形状の建物なので、損壊リスクは低いと判断します。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

⇒「液状化の可能性が高い地域」に該当する谷底低地に位置し、ボーリング調査でも液状化の懸念が拭えなかったので、地盤リスクを無視できません。石神井川の氾濫浸水区域に、敷地の過半が含まれ、約0.6mの浸水可能性が指摘されているので、浸水リスクも顕在です。よって、防災力を“レベル３”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。