【防災力:4】プラウドシティ池袋本町

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 プラウドシティ池袋本町

[所在地] 〒170-0011 東京都豊島区池袋本町4丁目46−11

防災力 Level 4
地盤 []表層地盤増幅率が比較的良好な切土地
浸水 []敷地の一部が川筋に掛かっている
建物 []2011年竣工のRC造地下1階地上15階建
火災 []系統連続性は普通
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

敷地の過半は標高25m超の、台地から続く切土地にありますが、すぐ北側が昔の谷端川流域に当たります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.34~1.52”となっています。
都区内では低い方の数値であり、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
周辺にある複数のボーリング調査を見てみると、支持層に到達するのは深度23m~30mほどとかなり深くなるようです。また、支持層より上の部分も、一度固い層となってから、再度柔らかい層が入るという「埋没谷エリア」のような地盤となっています。
これらの結果からは、マンション用地として、あまり良い地盤ではないように見えます。ただ、地震時の揺れを増大させるような軟弱地盤ではありません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?(本物件は該当しませんが参考まで)

浸水リスク

敷地の一部に最大2m近くの浸水可能性が指摘されていますが、当該箇所は敷地の周縁部であり、敷地全体に大きな影響を与えることはないものと推定します。
ただ、敷地の一部が昔の谷端川流域に掛かっているので、想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2011年竣工のRC造地下1階地上15階建であり、形状もシンプルかつ横長のどっしりした建物なので安心感があります。
施工会社は、大手ゼネコンの「長谷工コーポレーション」です。大地震の際の建物損壊リスクは低いものと判断します。

 接面道路

北側区道幅員約8m、西側区道幅員6m超、南西側区道幅員5m超と、敷地を囲む区道は、いずれも十分な幅員があります。
北方の国道17号線まで広い幅員を保ったまま直線的にアクセスできる道路はないため、系統連続性は普通とします。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「池袋本町4丁目」の地域危険度は“3”(※)で、災害リスクがそれなりにある地域であるとされています。
それに対して、北側の敷地が掛かっている「板橋区板橋1丁目」の地域危険度は“1”(※)となっており、災害に対して強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、池袋本町4丁目は22件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”となっています。
しかし、すぐ北側のエントランスのある板橋区板橋1丁目は63件と“5段階で5番目の治安が悪いレベル”となっているので、注意が必要です。
JR埼京線の線路が隣接しており、騒がしく感じる可能性があります。

 本マンションの総評

表層地盤増幅率が比較的良好な、台地から続く切土地に立地しているので、大きな地盤リスクはないと判断します。
敷地の一部に最大2m近くの浸水リスクが指摘されていますが、全体的な影響は大きくないでしょう。
どっしりとしたシンプルな形状のRC造建物であり建物損壊リスクは低いでしょう。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

表層地盤増幅率が比較的良好な切土地に立地しているので、大きな地盤リスクはないと思いますが、周辺のボーリング調査はあまりいい結果ではなく、多少の不安は残ります。また、敷地の一部が昔の川筋に当たるので、多少の浸水リスクも存在します。これらを合わせてマイナス1とし、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。