【防災力:4】ジェイパーク武蔵小山III

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 ジェイパーク武蔵小山III

[所在地] 〒142-0062 東京都品川区小山1丁目9−10

防災力 Level 4
地盤 []表層地盤増幅率及びボーリング調査が良好
浸水 []最大約1.1mの浸水可能性
建物 []2002年竣工の低層RC造建物
火災 []系統連続性は普通
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約20m~22mの谷底低地に位置します。
南西側接面道路は、敷地よりも高い位置にあるようです。
「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

表層地盤の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.42″です。
都区内では低い方の数値であり、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
周辺の同地形(谷底低地)にある調査地点では、
深度3m~6mほどまではN値0~3の柔らかい地層となっています。
支持層の深さは、8m~12mほどのようです。
層の固さは問題ないのですが、地下水位が高いことが多少気掛かりです。
表層面は柔らかいですが、支持層が浅いことが推察されるので、マンション適地だと思います。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

最大約1.1mの浸水可能性の指摘があります。
対象地は、北西及び南東の台地に挟まれた谷地に位置しますので、水が集まりやすい地形です。
また、地形が谷底低地というのは、昔から水が通っていた場所であるということです。
想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2002年2月竣工の低層RC造建物(地上5階建)です。施工会社は、当時中堅ゼネコンクラスであった「松村組」です。
松村組は、2005年5月に民事再生法の手続きを申請しています。その後経営再建し、現在はプライムライフテクノロジーズのグループ会社となっています。
本件マンションの竣工は、施工会社が経営破綻する3年前のことであり、施工への影響はないと考えます。
少し複雑な形状ですが、低層RC造建物なので、建物損壊リスクは低いものと判断します。

 接面道路

南東側(幅員約4.7m~5m)、南西側(幅員約3.8m~5.4m)の2本の区道に接面している角地です。接道部分では、敷地後退をして歩道を整備しています。
幹線道路まで直線的にアクセスできる道路はないので、系統連続性は普通と判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「小山1丁目」の地域危険度は”3”(※)となっており、災害リスクが多少残る地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、小山1丁目は3件となっており、治安は“5段階で1番安心なレベル”となっています。

 本マンションの総評

谷底低地に位置しますが、表層地盤増幅率は良好です。
周辺のボーリング調査も問題ありません。
谷地に位置し、最大約1.1mの浸水可能性の指摘があります。
低層RC造建物なので、建物損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いでしょう。

表層地盤増幅率及びボーリング調査が良好な場所に位置しますので、大きな地盤リスクはないと判断します。建物損壊リスク及び火災リスクも低いですが、浸水リスクは顕在です。谷地に位置していますので、想定を超える浸水被害があり得ます。よって、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。