「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　パークナード経堂

[所在地] 〒156-0045 東京都世田谷区桜上水１丁目４−１

 標高・地形

●標高約38m～41m、台地の端にある傾斜地に位置します。
●敷地には約3mの高低差が認められますが、大規模な擁壁の築造も視認できず、大きな傾斜地リスクはないと判断します。(平坦地と比較したら多少はリスク有り)
●「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.72”です。
●都区内の武蔵野台地エリアでは高い数値であり、地震時の揺れが大きくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●南東にある同地形(台地の端)の調査地点では、
▼深度6m過ぎまでN値0等の非常に柔らかい地層が続きます
▼支持層の深さは10m超のようです。
●本件マンションの公式ホームページに「支持層は約11m～20m以深の細砂層」との表記があります。
●表層面は柔らかいですが、比較的浅いうちに固い地層となるので、マンション用地としては問題の少ない場所ではないかと推察します。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●最大約0.5mの浸水可能性が指摘されています。
●敷地の東側は、暗渠となっている北沢川の川筋とほとんど標高差がありません。
●想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性がある立地です。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2016年9月竣工のRC造地下1階地上11階建です。
●施工会社は、大手ゼネコンの「長谷工コーポレーション」です。
●南側にある11階建ての部分も全体的にはシンプルな形状をしており、また、北側の低層の部分とは隙間を取ったりしているようなので、建物損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

●南側(幅員約11m)、南東側(幅員約3.6m~3.9m)、北東側(幅員約9.3m~12.6m)の3本の区道に接面している2方路地です。
●南側及び北東側接面道路は、片側一車線が整備された道路なので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「三軒茶屋2丁目」の地域危険度は”２”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、桜上水1丁目は9件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●表層地盤増幅率が高い傾斜地に位置します。
●ボーリング調査からは深刻な問題は見出せません。
●暗渠となっている北沢川の川筋と標高差がなく、約0.5mの浸水可能性が指摘されています。
●全体的にはシンプルな形状なので、建物損壊リスクは低いと判断します。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒周辺のボーリング調査は悪くはないのですが、表層地盤増幅率が高い傾斜地に位置しますので、多少の地盤リスクを計上します。暗渠となっている北沢川の川筋と標高差がほとんどなく、約0.5mの浸水可能性が指摘されているので、浸水リスクも無視できません。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。