「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　パークハウス四谷

[所在地] 〒160-0011 東京都新宿区若葉１丁目２１−４

 標高・地形

●建物が建っている台地部の標高は27m～31mほど、敷地の西側隣地と標高差があるので擁壁を築造しています。その下部分(谷底低地)の標高は約21m～23mであり、対象地は台地から谷地に至る傾斜地です。
●傾斜地の場合、表層面が高い方から低い方へと動こうとする自然の力が働きます。そのため、長い年月の間に地面がずれることがありえます。コンクリートでガチガチに固めているので問題ないと見る向きもありますが、平坦地と比較したら、地盤リスクがないとはいえません。
●また、敷地西側に築造している擁壁は5m(※)の高さがあり、擁壁も築年が古くなると補修が必要となります。修繕費用(保守管理費用)が必要というコスト面の問題だけでなく、メンテナンスしないと地盤リスクが高くなる土地ということもできます。
●対象地の西側法面(崖地)部分は「急傾斜地崩壊危険箇所」に指定されています。
●敷地内ではないですが、擁壁の下は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに該当します。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。
(※)東京都都市整備局市街地建築部建築指導課で取得した「台帳記載事項証明」に記載の数値。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ [新宿区がけ・擁壁ハザードマップ] 敷地の西側が「急傾斜地崩壊危険箇所」に指定されている。

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.35”です。
●都区内で優良レベルであり、地震時の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内にある2ヶ所の公開されたボーリング調査地点では、
▼深度10m～12mまでN値3以下の地層が連続しています。
▼一旦N値20を超えた後、再度N値10未満の地層が2m～3m続きます。
▼支持層の深さは、16m～19mのようです。
●深度十数mまで柔らかい地層が存在するので、地盤の良い場所とはいえません。
●表層地盤増幅率が優良レベルである根拠を見出すことはできませんでした。

浸水リスク

浸水可能性は指摘されていません。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2005年1月竣工の中層RC造建物(地上6階建)です
●施工会社は、スーパーゼネコンの「大成建設」です。
●中層RC造建物なので、損壊リスクは低いでしょう。

 接面道路

●東側区道(幅員約3.8～4.7m)に接面する中間画地です。
●前面道路を北方及び南方のどちらに進んでも、幅員が4m未満となる箇所がありますので、系統連続性はやや劣ると判断します。
●ただ、極端に狭い箇所もないので、緊急車両の通行には問題ないと思いますが、大災害時には到着が遅れる等のリスクがないとはいえません。火災時の災害リスクを多少認めます。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、若葉1丁目」の地域危険度は“３”(※)であり、災害リスクが多少残る地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、若葉1丁目は5件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●崖下の土地と標高差が数mあり、擁壁を築造しています。
●ボーリング調査も、あまり良い結果ではありません。
●浸水可能性は指摘されていません。
●中層RC造建物なので、損壊リスクは低いでしょう。
●接道状況及び系統連続性ともに「やや劣る」状況であり、火災時の災害リスクを多少認めます。

⇒いわゆる「崖上マンション」です。数mの高さの擁壁で抑えている土砂の上に建物が建っています。その建物の敷地部分のボーリング調査も、あまり良い結果ではないので、地盤リスクはそれなりに大きいと考えます。接面道路や周辺道路の幅員も狭く、火災リスクも多少認めます。浸水リスク及び建物自体の損壊リスクは低いですが、防災力を“レベル３”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。