【防災力:4】パークホームズ日本橋時の鐘通り
「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。
物件名 パークホームズ日本橋時の鐘通り
[所在地] 〒103-0023 東京都中央区日本橋本町4丁目10−10
防災力 | Level 4 |
地盤 | [3]液状化、地盤増幅率及びボーリング調査が良くない |
浸水 | [4]大きな浸水リスクなし |
建物 | [4]概ねシンプルな形状 |
火災 | [5]接道状況及び系統連続性は良好 |
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら) |
標高・地形
●標高5mほど、東京東部の低地帯に位置します。
●東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では、「液状化の可能性がある地域」に含まれています。
●対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。
●対象地は、12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。
※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]
※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]
表層地盤増幅率
●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.71”です。
●標準より高い数値であり、地震時の揺れが大きくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。
※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]
【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)
近隣のボーリング調査
●敷地内にある公開されたボーリング調査地点では、
▼深度4mほどでN値10を超えます。
▼ただ、一旦固い地層となる地点も、それ以降柔らかくなり、深度20mほどまでN値10未満のやや柔らかい地層が続きます。
▼支持層の深さは、25m~30mほどのようです。
▼地下水位の下に砂質の地層が広がっているので、液状化の可能性は高いです。
●周辺の地点も、概ね同様の地盤で、支持層の深さは22m~25mほどのようです。
●表層面に問題はないですが、深度20mほどまでやや柔らかい地層が続き、液状化の可能性も高いので、地盤の良い場所とはいえません。
浸水リスク
●荒川・隅田川等の氾濫により0.5m未満の浸水可能性が指摘されています。
●対象地の隅田川河岸との標高差は、3mほどです。
●昨今「想定外」の災害が毎年のように起きていることを想起しますと、ハザードマップの想定を超える事態はあり得ますが、浸水可能性の数値は低いので、大きな浸水リスクはないと判断します。
【荒川・隅田川等が氾濫した場合の浸水想定区域】
※重ねるハザードマップ (出典:「ハザードマップポータルサイト」)
建物
●2022年10月竣工のRC造地下2階地上18階建です。
●施工会社は、中堅ゼネコンの「銭高組」です。
●縦長ですが、概ねシンプルな形状なので、建物自体の損壊リスクは低いと判断します。
接面道路
●北東側(幅員約8m)、南東側(幅員約6m)の2本の区道に接面する角地です。
●接面道路は一方通行路ですが、昭和通り(国道)や江戸通り(国道)との接続は容易なので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。
地域危険度調査
東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「日本橋本町4丁目」の地域危険度は“2”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。
周辺環境他
●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、日本橋本町4丁目は2件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。
●首都高速1号線及び昭和通り(国道)に近接しているので、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。
【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由
本マンションの総評
●「液状化」「沖積層」「埋没谷」エリアに該当する、東京東部の低地帯に位置します。
●表層地盤増幅率が標準より高い数値です。
●ボーリング調査でも、地盤の良い場所ではないことが把握されます。
●洪水で0.5m未満の浸水可能性が指摘されるにとどまります。
●概ねシンプルな形状なので、建物自体の損壊リスクは低いと判断します。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。
⇒「液状化」「沖積層」「埋没谷」エリアに該当する低地に位置し、表層地盤増幅率が標準より高い上に、ボーリング調査も良い結果ではないので、地盤リスクがそれなりにある場所です。洪水リスクがないとは言い切れない立地ですが、浸水可能性の数値が小さいので、大きな浸水リスクはないと判断します。よって、防災力を“レベル4”とします。 (5段階評価で5が最も安全)
≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。