【防災力:4】パークホームズ初台ザ・レジデンス

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 パークホームズ初台ザ・レジデンス


[所在地] 〒151-0061 東京都渋谷区初台1丁目48−5

防災力 Level 4
地盤 []埋没谷、ボーリング調査も良くない
浸水 []浸水可能性の指摘なし
建物 []少し縦長だが、全体的にはシンプルな形状
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約41m~42mの台地に位置します。
対象地は、12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?

 表層地盤増幅率

表層地盤の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.64”です。
都区内の武蔵野台地エリアでは標準的な数値であり、地震時の揺れが大きくなる可能性は低い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
周辺の同地形(台地)や類似地形(切土地)にある複数の調査地点では、
表層面は、問題がないようですが、深度約9m~10mでN値1~2の柔らかい地層が挟まる地点があります。
深度20m~26mほどにN値10未満の柔らかい地層が連続する地点があります。
支持層に到達するのは、深度27m~29mとなるようです。
表層面に問題はないものの、深度20m過ぎに埋没谷の影響と見られる柔らかい地層が連続し、支持層も深いので、良い地盤とはいえません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

浸水可能性は指摘されていません。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2022年9月竣工のRC造地上18階建です。施工会社は、準大手ゼネコンの「西松建設」です。
少し縦長ですが、全体的にはシンプルな形状なので、建物損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

北西側国道(幅員約44m)、南西側区道(幅員約4m)の2本の道路に接面している2方路地です。
南東側に玉川上水旧水路緑道があり、3方路地のような区画です。
甲州街道(国道)沿いなので、系統連続性は良好です。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「初台1丁目」の地域危険度は“2”(※)となっており、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、初台1丁目は41件となっており、治安は“5段階で4番目の治安が悪いレベル”となっています。
首都高速4号新宿線及び甲州街道(国道20号線)沿いなので、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

台地に位置しますが、埋没谷の範囲に該当します。
周辺のボーリング調査も良くありません。
浸水可能性は指摘されていません。
少し縦長ですが、全体的にはシンプルな形状なので、建物損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に大きな問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

埋没谷の範囲に該当し、周辺のボーリング調査も良くないので、地盤リスクは無視できません。浸水リスク、建物損壊リスク、火災リスクは低いので、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。