【防災力:4】パークハイム神楽坂

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 パークハイム神楽坂


[所在地] 〒162-0804 東京都新宿区中里町6−1

防災力 Level 4
地盤 []表層地盤増幅率が良好な台地
浸水 []最大約1.1mの浸水可能性
建物 []全体的にはシンプルな形状
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約7m~9mの台地に位置します。
敷地には少し高低差がありますが、大規模な擁壁等の築造も見えないので、傾斜地リスクは低いと判断します。
「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.48”です。
都区内では低い数値であり、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
北南西方にある同地形(台地)の調査地点では、表層は柔らかいですが、支持層に深度12mほどで到達します。
対象地北側の低地帯は、支持層に深度数mで到達するエリアであり、支持層は深くないであろうと推察されるので、マンション適地と判断しても差し支えないでしょう。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

最大1.1m程度の浸水可能性が指摘されています。
対象地は、赤い線で示されている「神田川が氾濫した場合の浸水区域」に隣接しています。予想外の大雨が降った場合には、想定を超える浸水被害が生じる可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

1997年7月竣工のRC造地下1階地上14階建です。施工会社は、準大手ゼネコンの「熊谷組」です。
西側の14階建ての棟と、東側の中層棟の2棟が接合している形状です。それぞれ、概ねはシンプルな形状なので、大きな建物損壊リスクははいと判断します。
また、建物が少し古くなってきているので、修繕等のメンテナンスがきちんと行われているかのチェックは必須です。

 接面道路

西側区道(幅員約20.7m)及び東側私道の2本の道路に接面する2方路地です。
新目白通り等へのアクセスは容易であり、系統連続性は良好です。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「中里町」の地域危険度は”3”(※)となっており、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、中里町は0件となっています。
中里町は小さい町域なので数字が小さく出る傾向があります。ただ周辺にも、犯罪件数の少ない町域が広がっているので、治安は“5段階で1番安全なレベル”と考えていいでしょう。

 本マンションの総評

表層地盤増幅率が良好な台地に位置します。
周辺のボーリング調査結果から、大きな地盤リスクはないと判断します。
浸水想定は最大1.1mですが、神田川の氾濫浸水区域に隣接しているので、想定外の浸水被害は有り得えます。
全体的にはシンプルな形状の建物であり、損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

表層地盤増幅率が良好な台地に位置し、周辺のボーリング調査結果も問題はないので、地盤リスクは小さいと判断します。ただ、神田川の氾濫浸水区域に隣接し、浸水リスクは顕在なので、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。