「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　クレッセント中野パークフロント

[所在地] 〒164-0011 東京都中野区中央５丁目３９−１３

 標高・地形

●標高約35m～36mの台地に位置します。
●敷地には多少の傾斜が見られますが、さほど大きな高低差ではなく、大きな傾斜地リスクはないものと推察します。
●対象地は、12万年前～16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか？

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.42”です。
●都区内では低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●周辺にある複数の調査地点では、表層面は柔らかい地点もありますが、深度10m～13mほどで支持層に到達するようです。
●支持層が比較的浅いので、マンション用地として悪い場所ではありません。
●また、埋没谷の影響をこれらの地点からは見出せませんでした。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●敷地の一部に約0.4mの浸水可能性が指摘されています。
●敷地西側の浸水可能性のメッシュは、北方にある暗渠となっている桃園川の川筋に繋がっており、地形的にも浅い谷のようになっていることから、想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性がある立地です。
●対象地の西側接面道路は、道路種別としては「水路」となっており、元々水が流れていた道であることが分かります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2000年10月竣工のSRC造地上12階建です。
●施工会社は、準大手ゼネコンの「安藤建設(現：安藤・間)」です。
●全体的にはシンプルな形状の建物であり、損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

●東側都道(幅員約15m)、北側私道の2本の道路と接面する角地です。西側にも水路があり、3方路地のような接道状況です。
●都道と接面しているので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「中央5丁目」の地域危険度は“３”(※)であり、災害リスクがそれなりにある地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、中央5丁目は30件となっており、治安は“5段階で3番目のレベル”です。

 本マンションの総評

●埋没谷の範囲に該当しますが、表層地盤増幅率は良好で、周辺のボーリング調査も問題の少ない結果となっているので、大きな地盤リスクはないと判断します。
●敷地西側に水路があることから、浸水リスクは計上せざるを得ません。
●全体的にシンプルな形状の建物なので、損壊リスクは低いと判断します。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒表層地盤増幅率は良好で、周辺のボーリング調査も問題の少ない結果となっているので、大きな地盤リスクはないと判断します。敷地西側に水路があることから、浸水リスクは計上せざるを得ないので、総合的な防災力を“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。