「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　パークコート渋谷大山町ザプラネ

[所在地] 〒151-0065 東京都渋谷区大山町２５−１２他

 標高・地形

●標高39m～41mの台地に位置します。
●東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では「液状化の可能性がある地域」に含まれています。
●対象地は、12万年前～16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか？

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.74”です。
●都区内の武蔵野台地エリアでは高い数値であり、地震時の揺れが大きくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●北方にある調査地点：
▼表層面からN値3以上あるようので、都区内では悪くないレベルです。
▼ただ、深度7mほどにN値2の非常に柔らかい地層が挟まります。
▼その後は徐々に固くなり、支持層には深度18m余りで到達するようです。
▼地下水位の下に、N値20以下の砂質の地層が数mの厚さで存在するので、液状化の懸念を拭えません。
●東方にある調査地点：
▼表層面も表土を除けばN値3以上あり、都区内では悪くないレベルです。
▼ただ、深度20m過ぎまでN値12ほどの少し柔らかい地層が続きます。
▼支持層へは深度22m余りで到達します。
●地盤の固さには大きな問題がない可能性は高いですが、液状化の可能性は見られるので、地盤の良い場所とはいえません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の一部に約0.2mの浸水可能性が指摘されていますが、地形や標高から見て、敷地全体に大きな影響はないものと考えます。
※想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫の被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2015年7月竣工の低層RC造建物(地下1階地上4階建)です。
●施工会社は、スーパーゼネコンの「大林組」です。
●低層RC造建物なので、建物損壊リスクは低いです。

 接面道路

●北幅員約5.1m～7.3mの複数の区道や私道に接面しており、接道状況は良好です。
●西方の都道420号線へのアクセスは容易であり、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「大山町」の地域危険度は“１”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、大山町は11件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●「液状化の可能性がある地域」かつ「埋没谷の範囲」に該当し、表層地盤増幅率が高い場所です。
●ボーリング調査も良くありません。
●大きな浸水リスクはないでしょう。
●低層RC造建物であり、損壊リスクは低いです。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒「液状化の可能性がある地域」かつ「埋没谷の範囲」に該当し、表層地盤増幅率が高い上に、ボーリング調査も良い結果ではないので、地盤リスクは無視できません。その他のリスクは低いので、防災力を“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。