【防災力:4】ブランズ二子玉川テラス

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 ブランズ二子玉川テラス


[所在地] 〒158-0094 東京都世田谷区玉川2丁目28−10

防災力 Level 4
地盤 []周辺のボーリング調査は悪くない
浸水 []丸子川沿いで、約2mの浸水可能性
建物 []全体的にはシンプルな形状の中層建物
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約15m~18m、丸子川河岸にある、谷底低地に近い切土地に位置しています。
対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.83”となっています。都区内の武蔵野台地エリアではかなり高い数値であり、地震の際の揺れが大きくなる可能性が高い場所です。
ただ、対象地は西側にある地盤増幅率”1.25~1.29”の優良レベルのメッシュと隣接しており、地形的には、西側の地域に近いと思われます。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
周辺にある複数の調査地点:
深度5m~6mまではN値0や1の非常に柔らかい地層となっています。
ただ、深度7m~8mほどで支持層へ到達するようです。
これらの地点は、表層面が非常に柔らかい地層なので、地盤が良いとはいえませんが、マンション用地としてさほど悪くない場所です。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

最大約2mの浸水可能性の指摘があります。
丸子川沿いなので、予想を超える大雨が降った際には、想定外の浸水被害が生じる可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2019年1月竣工の中層RC造建物(地上6階建)です。施工会社は、マンション建設を多く手掛ける「大豊建設」です。
建物は、全体的にはシンプルな形状の中層建物なので、建物損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

西側国道(幅員35m超)、東側区道(幅員約5.8m~6.4m)の2本の道路に接道する2方路地です。敷地が三角形のような形状で、その二辺が道路に接しているという接道状況です。
国道と接道しているので、系統連続性は良好です。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「玉川2丁目」の地域危険度は“1”(※)となっており、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、玉川2丁目は64件となっており、治安は“5段階で最悪のレベル”となっています。
玉川通り沿いであることから、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

沖積層エリアですが、周辺のボーリング調査は悪い結果ではありません。
丸子川の河岸に位置しますので、浸水リスクは無視できません。
全体的にはシンプルな形状の中層建物なので、建物損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

沖積層エリアで表層地盤増幅率が高い場所なのですが、周辺のボーリング調査は悪い結果ではなく、大きな地盤リスクはないものと判断します。ただ、丸子川河岸に位置し、浸水リスクは無視できませんので、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。