【防災力:4】プラウド代々木初台

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 プラウド代々木初台


[所在地] 〒151-0061 東京都渋谷区初台1丁目26−14

防災力 Level 4
地盤 []液状化、埋没谷、ボーリング調査も良くない
浸水 []浸水可能性の指摘なし
建物 []中層RC造建物、複雑な形状
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約37m~40m、台地の端に位置する緩やかな傾斜地に位置します。
傾斜地の場合、表層面が高い方から低い方へと動こうとする自然の力が働きます。そのため、長い年月の間に地面がずれることがありえます。コンクリートでしっかり押さえているので問題ないと見る向きもありますが、平坦地と比較したら、地盤リスクがないとはいえません。
東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では「液状化の可能性がある地域」に含まれています。
対象地は、12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]


※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?

 表層地盤増幅率

表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.74”です。
都区内の武蔵野台地エリアでは高い数値であり、地震時の揺れが大きくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
周辺の同地形(台地)にある複数の調査地点では、
表層面は問題のない場所が多いですが、深度約6m~8mにN値0~1の非常に柔らかい地層が挟まる地点があります。
深度十数m~20mほどにN値3~6の柔らかい地層が連続する地点があります。
支持層に到達するのは深度23m~25mとなるようです。
地下水位の下に、砂質の地層が存在する地点もあるので、液状化の可能性は否定できません。
表層面は柔らかい可能性があり、深度十数mにも埋没谷の影響と見られる柔らかい地層が連続し、支持層もそれなりに深く、液状化の可能性も否定できないので、地盤の良い場所ではありせん。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

浸水可能性は指摘されていません。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2006年3月竣工の中層RC造建物(地下1階地上9階建)です。
施工会社は、準大手ゼネコンの「安藤建設(現:安藤・間)」です。
かなり複雑な形状ですが、中層RC造建物なので、大きな損壊リスクはないと判断します。

 接面道路

北側(幅員約4.2m)、東側(幅員の詳細は不明)、南側(幅員約5.2m)、西側(幅員約6m)の4本の区道に接面している4方路地です。南側等の一部の接道部分では、敷地後退をして歩道を整備しています。
甲州街道(国道)との接続は容易であり、系統連続性は良好と判断します。
接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「初台1丁目」の地域危険度は“2”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、初台1丁目は41件となっており、治安は“5段階で4番目の治安が悪いレベル”です。

 本マンションの総評

「液状化の可能性がある地域」及び「埋没谷の範囲」に該当し、表層地盤増幅率も高い場所です。
周辺のボーリング調査も良くありません。
浸水可能性は指摘されていません。
複雑な形状ですが中層RC造建物であり、大きな損壊リスクはないと判断します。
接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

「液状化の可能性がある地域」及び「埋没谷の範囲」に該当し、表層地盤増幅率も高い場所で、周辺のボーリング調査も良くないので、地盤リスクを無視できません。浸水リスク、建物損壊リスク、火災リスクは低いので、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。