【防災力:4】パークリュクス恵比寿

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 パークリュクス恵比寿

[所在地] 〒150-0022 東京都渋谷区恵比寿南3丁目1−22

防災力 Level 4
地盤 []埋没谷、ボーリング調査は良くない
浸水 []大きな浸水リスクはないが、谷地
建物 []建物形状が少し複雑
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約22m~26m、谷状の切土地に位置します。
対象地は、12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?

 表層地盤増幅率

表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.41~1.45”です。
都区内では低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
周辺にある調査地点では、
表層はN値3以上あるようです。
深度十数mまでN値10未満の比較的柔らかい地層が存在している地点が多いです。
支持層の深さは、深度20m~27m超のようです。
地下水位の下に、砂質の地層がみられる地点が多いので、液状化の懸念があります。
深い部分まで柔らかい地層が存在していることが埋没谷の影響である可能性はあります。
表層面に問題はなさそうですが、支持層が深く、液状化の懸念も残るので、あまり良い地盤ではありません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の一部に約0.1mの浸水可能性の指摘があります。
敷地周辺の標高を見ると、敷地部分は南北の台地に挟まれた谷地となっています。
想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性がある立地です。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2011年9月竣工のRC造地下1階地上14階建です。
施工会社は、中堅ゼネコンの「銭高組」です。
形状は、南側が大きくセットバックされており、シンプルな形状の建物と比較すると、多少の損傷リスクを認めます。

 接面道路

北側都道(幅員約30m)、南側区道(幅員約3.1m~4m)に接面する中間画地です。
駒沢通り(都道)に接面しているので、系統連続性は良好です。
接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「恵比寿南3丁目」の地域危険度は“1”(※)であり、災害に対して強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、恵比寿南3丁目は7件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。

 本マンションの総評

表層地盤増幅率は良好ですが、埋没谷の範囲に該当します。
周辺のボーリング調査は、あまり良い地盤ではありません。
谷状の場所に位置するので、想定を超える浸水被害が生じる可能性があります。
建物は、南側が大きくセットバックされており、多少の損傷リスクを認めます。
接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

表層地盤増幅率は良好ですが、埋没谷の範囲に該当し、周辺のボーリング調査もあまり良い結果ではありません。浸水リスク及び建物損傷リスクも、少しずつ存在するので、それらの全てを合わせてマイナス1とし、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。