【防災力:3】プラウドシティ加賀学園通り

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 プラウドシティ加賀学園通り

[所在地] 〒173-0003 東京都板橋区加賀1丁目21−1

防災力 Level 3
地盤 []液状化の可能性が高いエリア
浸水 []氾濫浸水区域に含まれ、最大0.6mの浸水可能性
建物 []概ねシンプルかつどっしりとした形状
火災 []系統連続性は普通(やや優る)
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約17m~18mの、石神井川沿いの谷底低地に存します。
東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では「液状化の可能性が高い地域」に含まれています。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]


※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.32~1.44″となっています。
都区内では低い方の数値であり、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
北西にある同地形(谷底低地)に存する調査地点の柱状図では、表層面から徐々に固い層になるものの、深度15m余りまでN値20を超えません。その後、深度20m超で支持層に到達するようです。
大きな地盤リスクに繋がる兆候も見られませんが、表層地盤増幅率が低い根拠も見出せませんでした。ただ、近隣の調査地点がこの1ヶ所しかないため、参考程度に留めます。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

最大約0.6mの浸水可能性の指摘があります。
敷地の過半は、赤線で示される「石神井川が氾濫した場合の浸水区域」に含まれていますので、予想を超える大雨が降った際には、想定外の浸水被害が生じる可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2016年1月竣工のRC造地上15階建です。施工会社は、準大手ゼネコンの「三井住友建設」です。
建物は、概ねシンプルかつどっしりとした形状をしており、建物損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

北西側(幅員約11.9m)、南西側(幅員約12m)の2本の区道に接面する角地です。
幹線道路まで、直線的にアクセスできる道路はないので、系統連続性は普通(やや優る)と判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はないので、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「加賀1丁目」の地域危険度は“1”(※)となっており、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、加賀1丁目は8件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

谷底低地で「液状化の可能性が高い地域」に含まれますので、ある程度の地盤リスクは考慮した方がいいでしょう。
敷地の過半が石神井川の氾濫浸水区域に含まれています。
建物は、概ねシンプルかつどっしりとした形状をしており、建物損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

「液状化の可能性が高い地域」に含まれているので、ある程度の地盤リスクの存在は、考慮せざるを得ません。更に、敷地の過半が「石神井川が氾濫した場合の浸水区域」に含まれており、浸水リスクも顕在です。よって、防災力を“レベル3”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。