【防災力:4】ファミールグラン代々木西原デクスターハウス

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 ファミールグラン代々木西原デクスターハウス

[所在地] 〒151-0066 東京都渋谷区西原2丁目25−13

防災力 Level 4
地盤 []台地ですが、埋没谷の影響がある
浸水 []浸水可能性の指摘なし
建物 []2004年竣工のRC造12階建
火災 []接道状況及び系統連続性は概ね良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高41mほどの「台地」に存します。
ただ、対象地は、12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.68″となっています。
都区内の武蔵野台地エリアではやや高い数値であり、地震の際の揺れが比較的大きくなる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8″以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6″以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

近接した複数地点のボーリング調査柱状図では、表層面は都区内の台地として平均的な硬さの地層がありますが、深度11m~16mほどまでに柔らかい地層が存在します。また、深度20mほどにもまた柔らかい地層が出現することから、埋没谷の影響が見て取れます。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

浸水可能性は指摘されていません。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2004年竣工のRC造12階建です。施工会社は、マンション建設を多く手掛ける「前田建設工業」です。大地震の際の建物自体の損壊リスクは低いものと判断します。

 接面道路

接面の三方の区道は十分な幅員があります。周辺に狭隘道路が広がっている訳ではありませんが、広い幅員を保ったまま直線的に幹線道路にアクセスできる道路もないので、系統連続性は普通とします。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「西原2丁目」の地域危険度は“2”(※)となっており、災害に対して比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、西原2丁目は10件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

標高41mほどの「台地」に存しますが、埋没谷のエリアに該当し、表層地盤の数値や近隣のボーリング調査結果等からも地盤に多少のリスクを感じます。
浸水可能性の指摘はありません。
建物は、2004年竣工のRC造であり、形状もどっしりとしているので、建物損壊リスクは大きくないと判断します。
接面道路・系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いでしょう。

台地ですが、埋没谷の影響がみられ、表層地盤増幅率も高めなので、地盤リスクの存在は否めません。その他のリスクは低いので、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。