【防災力:4】パークグランディ代々木

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 パークグランディ代々木


[所在地] 〒151-0061 東京都渋谷区初台2丁目25−8

防災力 Level 4
地盤 []埋没谷エリアで、高低差10mほどもある傾斜地
浸水 []浸水可能性の指摘なし
建物 []2000年竣工の低層RC造建物
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約29m~39mの切土地(谷底低地から台地に立ち上がる、高低差10mほどの傾斜地)に位置します。
傾斜地の場合、表層面が高い方から低い方へと動こうとする自然の力が働きます。そのため、長い年月の間に地面がずれることがあり得ます。コンクリートでガチガチに固めているので問題ないと見る向きもありますが、平坦地と比較したら、地盤リスクがないとはいえません。
対象地は、12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.64”となっています。
都区内の武蔵野台地エリアでは標準的な数値であり、地震時の揺れが大きくなる可能性は低い場所です
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
東方にある同地形(切土地)の調査地点:
表層面でN値3以上あるようです。
支持層には深度14mほどで到達するようです。
表層面も柔らか過ぎず、支持層もあまり深くないので、さほど悪い地盤ではありません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

浸水可能性は指摘されていません。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2000年9月竣工の低層RC造建物(地下2階地上3階建)です。施工会社は、スーパーゼネコンの「清水建設」です。
高低差のある敷地に合わせて、建物が階段状に配置されていますが、スーパーゼネコンが施工した低層RC造建物なので、建物損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

東側(幅員約9.8m)、南側(幅員約3.7m~4.4m)、北側(幅員約3.8m)の3本の区道に接面している3方路地です。
東側接面道路は一方通行路ですが、山手通り(都道)との接続に問題はないので、系統連続性は良好と判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「初台2丁目」の地域危険度は“2”(※)となっており、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、初台2丁目は8件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

埋没谷エリアの、高低差が10mほどもある傾斜地です。
近隣のボーリング調査からは大きな地盤リスクの兆候は見出せませんでした。
浸水可能性は指摘されていません。
スーパーゼネコンが施工した低層RC造建物であり、建物損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に大きな問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

敷地は、高低差が10mほどもある傾斜地なので、地盤リスクを無視できません。ただ、スーパーゼネコンが施工した低層RC造建物なので、建物自体の損壊リスクは低いでしょう。その他のリスクも低いので、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。