【防災力:4】小石川ザ・レジデンス

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 小石川ザ・レジデンス

[所在地] 〒112-0002 東京都文京区小石川3丁目24

防災力 Level 4
地盤 []敷地の一部が沖積層エリアだが、表層地盤増幅率は低い
浸水 []川筋と標高差がほとんどない
建物 []2006年竣工のRC造地上8階建
火災 []系統連続性は普通
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高は7m~10mほどの、低地に近い「切土地」です。敷地の低い場所は、昭和初期に埋められた小石川の跡に道路として整備された千川通り(標高7mほど)とあまり高低差がありません。
対象地の一部は最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.27~1.41”となっています。
都区内で優良レベルであり、上述した「沖積層」の記述と矛盾しますが、地震の際の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内にある公開されたボーリング調査柱状図では、柔らかい表層から深くなって固い地層となるものの、深度15m~16mにまた少し柔らかい層があるようです。当該地点は、地盤があまり良くない場所であると推察します。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の一部に0.7mほどの浸水可能性が指摘されています。
対象地は、昔の川筋とあまり標高差がないため、予想外の大雨の際には、ハザードマップの想定を超える可能性も考えられます。
※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2006年に竣工した、どっしりとした形状のRC造地上8階建です。中堅ゼネコンの「日本国土開発」が施工した中層建物であり、大地震時の損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

北東側で充分な幅員(6m超)の区道と接道していますが、一方通行である上に、そこから広い道路に最もアクセスしやすいのが、幅員約5.4mの道路のようなので、系統連続性は普通と判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「小石川3丁目」の地域危険度は“3”(※)となっており、災害リスクがそれなりにある地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、小石川3丁目は14件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

敷地は、低地に近い「切土地」にありますが、表層地盤は比較的良い場所です。
敷地の一部が沖積層の堆積エリアであり、敷地内のボーリング調査結果もあまり良くありません。
浸水リスクについては、昔の川筋と標高差があまりないので多少のリスクを感じます。
建物は2006年竣工の中層RC造建物であることから、地震時の損壊リスクは低いでしょう。
必要十分な幅員の道路に接面しており、火災時の災害リスクは低いと判断します。

沖積層堆積エリア及びボーリング調査結果などの気になるポイントがあり、水害リスクも多少認められるのですが、表層地盤増幅率の数値が比較的良いこと及び建物が8階建てのどっしりとした形状であることから建物の損壊リスクは低いものと判断し、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。