「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守れる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　アス西早稲田南ウイング

[所在地] 〒169-0051 東京都新宿区西早稲田１丁目２１−２

 標高・地形

●標高約15m～18m、台地の端にある緩やかな傾斜地です。
●敷地は緩やかに傾斜していますが、大規模な擁壁等の築造は視認できず、大きな傾斜地リスクはないと判断します。
●「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.38～1.44”です。
●都区内で優良レベルであり、地震時の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●南方の調査地点では、
▼表層はN値1～3ほどの地層です。
▼深度6m過ぎにN値20を超え、それ以降はN値20を下回る地層はありません。
▼支持層の深さは24mほどのようです。
▼地下水位の下に砂質の地層がみられる地点もあるので、液状化の可能性を否定できません。
●地盤の固さに問題はない可能性が高いと思われますが、支持層がそれなりに深く、液状化の懸念もあるので、地盤の良い場所とはいえません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の周縁部に約0.4mの浸水可能性の指摘がありますが、標高や地形からみて、敷地全体に大きな影響を与えることはないものと判断します。
※想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

建物

●1993年11月竣工のSRC造地下2階地上12階建です。
●施工会社は、スーパーゼネコンの「大成建設」及び「鹿島建設」並びに「佐藤工業」の共同企業体です。
●建物は、複雑な形なので、シンプルな形状の建物と比較すると、多少の損傷リスクはあるでしょう。
●建物が少し古くなってきているので、修繕等のメンテナンスがきちんと行われているかのチェックは必須です。

接面道路

●西側都道(幅員約22m)、南東側区道(幅員約12m)、南側区道(幅員約5m)の3本の道路と接面している3方路地です。
●都道と接面しており、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「西早稲田1丁目」の地域危険度は“１”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、西早稲田1丁目は22件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●表層地盤増幅率は優良レベルですが、ボーリング調査があまりよくない場所に位置する傾斜地です。
●大きな浸水リスクはないでしょう。
●複雑な形状で、築年も少し古い建物であることから、多少の損傷リスクを認めます。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒ボーリング調査では液状化の兆候がみえる結果となったので、地盤リスクは多少あると考えます。複雑な形状で、築年も少し古い建物なので損傷リスクを計上します。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。