「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　中野坂上パークホームズ

[所在地] 〒164-0011 東京都中野区中央１丁目５０−１７

 標高・地形

●標高約25m～29mの谷底低地から台地に立ち上がる傾斜地に位置します。
●傾斜地の場合、表層面が高い方から低い方へと動こうとする自然の力が働きます。そのため、長い年月の間に地面がずれることがありえます。コンクリートでガチガチに押さえているので問題ないと見る向きもありますが、平坦地と比較したら、地盤リスクがないとはいえません。
●また、北西側隣地との境界に高低差があるため擁壁を設置しています。さほど大規模なものではないようですが、擁壁も築年が古くなると補修が必要となります。修繕費用(保守管理費用)が必要というコスト面の問題だけでなく、メンテナンスしないと地盤リスクが高くなる土地ということもできます。
●「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.58”です。
●都区内の武蔵野台地エリアでは標準的な数値であり、地震時の揺れが大きくなる可能性は低い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●周辺の同地形(谷底低地)にある複数の調査地点では、
▼深度3mほどでN値10を超えるので、都区内の武蔵野台地エリアとして標準以上の表層面であると推察されます。
▼一旦固い地層となった後、再度少し柔らかい地層が入る地点もあるものの、北方や東方の地点では支持層が深度10mより浅いところもあります。
●表層面の地盤がしっかりしていて、支持層もさほど深くない可能性があるので、マンション用地として、悪い場所ではありません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●敷地の周縁部に約0.1mの浸水可能性が指摘されていますが、地形や標高から見て、敷地全体に大きな影響はないものと判断します。
●対象地の南西側に約0.4mの浸水可能性が指摘されていますが、標高を見る限り、建物部分(建築面積に相当)への影響は少ないと判断します。
※想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫の被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2000年3月竣工の中層RC造建物(地上9階建)です。
●施工会社は、準大手ゼネコンの「三井建設(現：三井住友建設)」です。
●土地の傾斜に合わせて、1階のレベル(高さ)が北側と南側で異なっているように見えます。
●平坦地にある建物と比較したら、多少の損傷リスクを認めます。

 接面道路

●東側区道と接面する中間画地です。
●中野区は、当該区道の幅員情報を公開していないので、詳細な幅員は不明ですが、前面道路は、片側一車線及び歩道が整備された道路なので、接道状況及び系統連続性に問題はありません。
●南方の青梅街道との接続も容易なので系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「中央1丁目」の地域危険度は“２”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、中央1丁目は71件となっており、治安は“5段階で最悪レベル”です。

 本マンションの総評

●表層地盤増幅率が標準的な、谷底低地から台地に立ち上がる傾斜地に位置します。
●周辺のボーリング調査結果は悪いものではありません。
●大きな浸水リスクはないでしょう。
●1階レベルに段差のある建物なので、多少の損傷リスクを認めます。
●接道状況及び系統連続性に問題は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒高低差4mほどの傾斜地に位置し、さほど大規模なものではないですが、擁壁の築造もみられますので、地盤リスクを多少認めます。1階レベルに段差のある建物なので、多少の損傷リスクを認めます。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。