「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　ライオンズスクエア小石川後楽園

[所在地] 〒112-0005 東京都文京区水道１丁目２−１７

 標高・地形

●標高3m～4mほど、神田川沿いの谷底低地に位置します。
●対象地は最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.53”です。
●都区内では比較的低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6″以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●南西方にある調査地点では、
▼深度7mほどまでN値0～2の沖積層エリアならではの非常に柔らかい層が続きます。
▼深度9m以降はN値20を超えるようです。
▼柱状図の表記が20mまでしかなく、支持層の深さは把握できません。
●浅い部分は柔らかいですが、深度9m以降はそれなりに固い地層が続くので、マンション用地としては、大きな問題はないようにみえます。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●最大約4mの浸水可能性が指摘されています。
●3m超の浸水可能性は、都区内の武蔵野台地エリアで最悪レベルです。
●対象地は、赤い線で表示される「神田川が氾濫した場合の浸水区域」に位置しているため、想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2003年10月竣工のRC造地上10階建です。
●施工会社は、マンション建設に実績のある「鉄建建設」です。
●建物は、全体的にはどっしりとした形状をしており、損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

●南側都道(幅員約11.7m～13.8m)、西側区道(幅員約7.2m～7.9m)の2本の道路と接面している角地です。
●都道と接面しており、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「水道1丁目」の地域危険度は“２”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、水道1丁目は8件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。
●首都高速5号池袋線に近接していることから、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

●表層地盤増幅率が比較的良好な、沖積層エリアに含まれる谷底低地に位置します。
●ボーリング調査は、良くはないですが、深刻な問題もみられません。
●神田川の氾濫浸水区域内に位置し、約4mの浸水可能性が指摘されています。
●全体的にはどっしりとした形状をしており、建物損壊リスクは低いと判断します。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒ボーリング調査に深刻な問題がみられないので、大きな地盤リスクはないと判断します。神田川の氾濫浸水区域内に位置し、約4mの浸水可能性が指摘されているので、浸水リスクは都区内の武蔵野台地エリアで最悪レベルです。浸水リスクでマイナス2とし、防災力を“レベル３”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。