【防災力:3】ハウスコート築地
「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。
物件名 ハウスコート築地
[所在地] 〒104-0045 東京都中央区築地3丁目2−10
防災力 | Level 3 |
地盤 | [3]液状化、ボーリング調査が良くない |
浸水 | [3]高潮約2m、洪水0.5m~3m未満 |
建物 | [4]全体的にはどっしりとした形状 |
火災 | [4]系統連続性は普通 |
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら) |
標高・地形
●標高2m前後、隅田川河口付近の埋立地に位置します。
●東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では、「液状化の可能性がある地域」に含まれています。
●対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。
※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]
※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]
表層地盤増幅率
●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.48~1.55”です。
●都区内では比較的低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。
※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]
【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)
近隣のボーリング調査
●敷地内にある複数の公開されたボーリング調査地点では、
▼深度12m過ぎまでN値0~2の非常に柔らかい地層が続きます。
▼支持層の深さは、22m~26mほどのようです。
▼地下水位の下に砂質の地層が存在しているので、液状化の可能性は否定できません。
●深度12m過ぎまで非常に柔らかい地層があり、液状化の可能性もあるので、地盤の良い場所とはいえません。
浸水リスク
●高潮により最大約2mの浸水可能性が指摘されています。
●雨水出水により最大約0.6mの浸水可能性が指摘されています。
●荒川・隅田川等の氾濫により0.5m~3m未満の浸水可能性が指摘されています。
●対象地は、昔の築地川沿いといっていい立地であり、かつ隅田川の河岸より標高が低いくらいです。
●昨今「想定外」の災害が毎年のように起きていることを想起しますと、ハザードマップの想定を超える事態はあり得ます。
【荒川・隅田川等が氾濫した場合の浸水想定区域】
※重ねるハザードマップ (出典:「ハザードマップポータルサイト」)
建物
●2005年9月竣工のSRC造地上14階建です。
●施工会社は、中堅ゼネコンの「銭高組」です。
●上から見ると、Cが変形したような少し複雑な形状の建物ですが、全体的にはどっしりとした形状なので、建物自体の損壊リスクは低いと判断します。
接面道路
●南東側(幅員約11m)、北西側(幅員約8m)、南西側(幅員約6m)の3本の区道と接面する3方路地です。
●接面道路は一方通行路なので、系統連続性は普通とします。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。
地域危険度調査
東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「築地3丁目」の地域危険度は“1”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。
周辺環境他
「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、築地3丁目は14件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”です。
本マンションの総評
●隅田川河口付近の埋立地に位置し、「液状化の可能性がある地域」及び「沖積層の堆積エリア」に該当します。
●表層地盤増幅率は比較的良好です。
●ボーリング調査では、深度12m過ぎまで非常に柔らかい地層が存在し、液状化の可能性があることが把握できます。
●高潮で約2m、洪水で0.5m~3m等の浸水可能性が指摘されています。
●全体的にはどっしりとした形状なので、建物自体の損壊リスクは低いと判断します。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。
⇒ボーリング調査で、深度12m過ぎまで非常に柔らかい地層が存在し、液状化の可能性もあることが把握されるので、地盤リスクは無視できません。高潮で約2m、洪水で0.5m~3m等の浸水可能性が指摘されるなど、浸水リスクも顕在です。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル3”とします。 (5段階評価で5が最も安全)
≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。