【防災力:4】ライオンズマンション上池袋第2

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 ライオンズマンション上池袋第2


[所在地] 〒170-0012 東京都豊島区上池袋3丁目34−11

防災力 Level 4
地盤 []台地の縁の傾斜地に当たり、液状化の可能性もある
浸水 []大きな浸水リスクなし
建物 []少し縦長で複雑な形状
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約24m~25mの「台地の縁の傾斜地」です。
地形図では「傾斜地」に位置しますが、実際はそこまで急な傾斜ではありません。ただ、「台地の縁の傾斜地」というのは、台地の上の土砂が低地に向けて崩れる場所なので、地形的にはあまり良い場所ではありません。
東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では「液状化の可能性がある地域」に含まれています。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]


※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.45”となっています。
都区内では低い方の数値であり、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
周辺にある複数のボーリング調査地点の柱状図を見てみると、表層面にN値1ほどの柔らかい地層がある地点が多いですが、深度5m~6mから下は固い地層となるようです。
ただ多くは、それより深い場所で再度N値10ほどの柔らかい層が入るという「埋没谷エリア」のような地盤となっています。支持層に到達するのは深度20m~28mとなるようです。
これらの結果からは、マンション用地として、あまり良い地盤ではないように見えます。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?(本物件は該当しませんが参考まで)

浸水リスク

敷地の一部に約0.4mの浸水可能性が指摘されています。内水氾濫としては少し大きな数値です。
敷地は、西側隣地と比較して、少し低くなっています。この段差が指摘の理由と推定しますが、地形や標高から見て、この浸水可能性が敷地全体に大きな影響を与えることはないと考えます。
※想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫の被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

1999年2月竣工のSRC造(一部RC造)地下1階地上15階建です。
施工会社は、マンション建設を多く手掛ける「三平建設」です。三平建設は、2008年7月に民事再生法を申し立てましたが、本件建物の施工期間とはかぶりませんので、影響はありません。
建物は、少々縦長の上、複雑な形状をしています。横長でシンプルな形状の建物と比較したら、多少の建物損傷リスクを認めます。
また、建物が少し古くなってきているので、修繕等のメンテナンスがきちんと行われているかのチェックは必須です。

 接面道路

南東側都道(幅員約21.8m)、北西側私道の2本の道路と接面する2方路地です。明治通り(都道)と接面しているので、系統連続性は良好です。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「上池袋3丁目」の地域危険度は“4”(※) となっており、災害リスクが大きい地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、上池袋3丁目は10件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”となっています。
明治通り沿いであることから、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

表層地盤増幅率は悪くないですが、「液状化の可能性がある地域」に含まれる「台地の縁の傾斜地」です。
周辺のボーリング調査も、あまり良い結果ではありません。
大きな浸水リスクはありません。
少し縦長で複雑な形状の建物であることから、多少の建物損傷リスクを認めます。
接道状況及び系統連続性に大きな問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

表層地盤増幅率は悪くないのですが、「液状化の可能性がある地域」に含まれる「台地の縁の傾斜地」であり、周辺のボーリング調査からも多少の地盤リスクの存在を認めます。これと、建物損傷リスクを合わせてマイナス1とし、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。