「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　神楽坂トワイシアヒルサイドレジデンス

[所在地] 〒162-0816 東京都新宿区白銀町６−１

 標高・地形

●標高およそ10m～16mの台地に位置します。
●地形的には傾斜がある場所ですが、敷地は切土して造成しているようです。
●「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。
●白銀町の台地付近は、1923年の関東大震災の際、推定震度が「５弱」と比較的揺れが抑えられた場所だったと推定されています。(参考資料：武村雅之名古屋大学教授「1923年関東地震による東京都中心部(旧15区内)の詳細震度分布と表層地盤構造」)

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.45”です。
●都区内では低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●西方隣地にある同地形(台地)の調査地点では、
▼表層にN値2の柔らかい地層があります。
▼深度13mほどでN値10を切る地層が挟まります。
▼支持層の深さは、15m～16mのようです。
●表層面に柔らかい地層があるので、良い地盤とはいえませんが、支持層はさほど深くありません。
●ただ、地下水位の下に砂質の地層が存在することから、液状化の可能性があるように見えます。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●敷地のほとんどの場所に浸水可能性の指摘があり、最大では1.6mほどと、内水氾濫としては大きな数字となっています。
●ただ、公開された下水道台帳を閲覧する限り、当該箇所に水が集まる兆候は見られません。単に敷地の標高を反映した数字だと推察します。
●よって、少し大きな数字ですが、この浸水可能性の指摘が大きなリスクになることはないのではないかと思います。
※想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫の被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2004年2月竣工のRC造12階建です。
●施工会社は、スーパーゼネコンの「大林組」です。
●どっしりとした形状の建物なので、損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

●北側(幅員:約10m)、西側(幅員:約7.5m～8.5m)、南側(幅員:約6m)の3本の区道と接面する3方路地です。
●幹線道路である目白通りや外堀通りへのアクセスは容易であり、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「白銀町」の地域危険度は“１”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、白銀町は6件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●表層地盤増幅率が良好な台地上に立地しています。
●隣接地のボーリング調査結果はあまり芳しくありませんが、これ単独で防災力レベルを下げるほどの大きなリスクはないものと判断します。
●浸水リスクは大きな影響を与えないものと考えます。
●建物の損壊リスクも低いと判断します。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒隣接地のボーリング調査結果があまり芳しくないのは気になりますが、表層地盤増幅率が良好な台地なので、大きな地盤リスクはないと判断します。浸水リスク、建物損壊リスク、火災リスクのいずれも低いことから、防災力を“レベル５”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。