「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　桜丘フラット

[所在地] 〒156-0054 東京都世田谷区桜丘２丁目８−３０

 標高・地形

●標高約46m～47mの切土地です。台地と台地の間に造成された切土地なので、地形的には台地と同様に捉えてもいいのではないかと考えます。
●「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.49～1.52”です。
●都区内では比較的低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●南西方にある調査地点では、
▼表層でN値3以上あるようです。
▼深度27mほどまで、N値20未満の地層がほとんどを占めます。
▼深度28mほどでN値50超の地層となりますが、柱状図の表記が31mまでしかなく、この地層が支持層かどうかは不明です。
●表層面に問題はないですが、深い層までマンション用地としては柔らかい地層が続き、支持層も深そうなので、地盤の良い場所とはいえません。ただ、非常に柔らかい地層もないので、地震時の揺れが大きくなるようなリスクもないでしょう。
●地下水位の下の11m以深にあるN値20未満の地層のほとんどが砂質の層なので、液状化の可能性を感じます。
●当該調査地点は「液状化の可能性がある地域」に隣接していますが、対象地は「液状化の可能性がある地域」から少し距離があるので、大きな液状化リスクに繋がらないと推測します。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の一部に約0.1mの浸水可能性の指摘がありますが、地形や標高から見て、全体に大きな影響を与えることはないものと判断します。
※想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫の被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●1993年11月竣工のSRC造建物(地下1階地上11階建)です。
●施工会社は、大手ゼネコンの「長谷工コーポレーション」です。
●少し複雑な形ですが、全体的にどっしりとした形状のSRC造建物であり、損壊リスクは低いと判断します。
●ただ、建物が少し古くなってきているので、修繕等のメンテナンスがきちんと行われているかのチェックは必須です。

 接面道路

●南側(幅員約12.9～14.6m)、東側(幅員約10.8m)、北側(幅員約5m)の3本の区道と接面している3方路地です。
●南側接面道路の「千歳通り」は片側1車線が整備され、環八通り沿いへのアクセスも容易であるため、系統連続性は良好と判断します。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「桜丘2丁目」の地域危険度は“２”(※)であり、災害に対して比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、桜丘2丁目は25件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●表層地盤増幅率が比較的良好な、台地に挟まれた切土地に位置します。
●ボーリング調査はあまり良くない結果ですが、防災レベルを下げるほどの大きなリスクには繋がらないと推測します。
●浸水リスクは低いです。
●全体的にどっしりとした形状の建物であり、損壊リスクは低いと判断します。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒ボーリング調査はあまり良くない結果ですが、防災レベルを下げるほどの大きなリスクには繋がらないと推測し、表層地盤増幅率が比較的良好な、台地に挟まれた切土地に位置するので、大きな地盤リスクはないと判断します。その他のリスクも低いので、防災力を“レベル５”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。