「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　神楽坂ハイライズ

[所在地] 〒162-0813 東京都新宿区東五軒町２−２

 標高・地形

●標高およそ7m～10m、台地の縁の傾斜地に位置します。
●傾斜地の場合、表層面が高い方から低い方へと動こうとする自然の力が働きます。そのため、長い年月の間に地面がずれることがありえます。コンクリートでガチガチに固めているので問題ないと見る向きもありますが、平坦地と比較したら、地盤リスクがないとはいえません。
●北側隣地は、標高差で3mほど低くなっており、対象地の北側境界には擁壁が設置されています。擁壁も築年が古くなると補修が必要となります。修繕費用(保守管理費用)が必要というコスト面の問題だけでなく、メンテナンスしないと地盤リスクが高くなる土地ということもできます。
●「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.45”です。
●都区内では低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●西方にある同地形(台地)の調査地点では、深度10mほどで支持層となるようです。
●表層面に柔らかい地層があるので良い地盤とは言えませんが、支持層が浅いので、マンション用地としては、問題の少ない場所です。
●ただ、地下水位が、浅い地点では1.8mほどであり、地中に砂質の地層も見られることから、液状化の可能性を少々感じます。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●敷地の一部に約0.8mの浸水可能性の指摘があります。
●対象地は、赤い線で表示される「神田川が氾濫した場合の浸水区域」と隣接しています。
●対象地は、北側隣地より一段(標高差3mほど)高くなっていますが、当該浸水深の指摘箇所は、氾濫浸水区域と繋がっている場所です。
●想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性がある立地です。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2000年3月竣工の中層RC造建物(地下1階地上9階建)です。
●施工会社は、スーパーゼネコンの「大林組」です。
●中層RC造建物なので、建物損壊リスクは低いでしょう。

 接面道路

●南側区道(幅員:約9m～10.1m)と接面している中間画地です。
幹線道路である目白通りや外堀通りとの接続は容易であり、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「東五軒町」の地域危険度は“１”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、東五軒町は3件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●大規模なものではないですが、擁壁の築造がみられる傾斜地です。
●ボーリング調査の結果、液状化の可能性を少々認めます。
●氾濫浸水区域に隣接し、約0.8mの浸水可能性が指摘されています。
●中層RC造建物なので、損壊リスクは低いでしょう。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒擁壁の築造がみられる傾斜地で、液状化の可能性を少々感じる場所なので、地盤リスクを多少なりとも計上することにします。氾濫浸水区域に隣接し、約0.8mの浸水可能性が指摘されているので、浸水リスクもないとはいえません。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。