【防災力:4】板橋仲宿パークホームズ
「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。
物件名 板橋仲宿パークホームズ
[所在地] 〒173-0005 東京都板橋区仲宿53−6
防災力 | Level 4 |
地盤 | [3]台地斜面、ボーリング調査もいま一つ |
浸水 | [5]浸水可能性の指摘なし |
建物 | [4]概ねシンプルな形状 |
火災 | [4]系統連続性は普通 |
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら) |
標高・地形
●標高約22m~23m、地形的には「台地斜面」に位置します。
●標高を見ると、敷地はほぼ平坦ですが、「台地斜面」は、人工的に地盤改変を行っていることが多く、盛土や切土が混在し、地盤の良否を外形的に判断するのが難しい地形です。
●「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。
※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]
表層地盤増幅率
●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.54″です。
●都区内では比較的低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。
※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]
【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)
近隣のボーリング調査
●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●東方にある調査地点では、深度3mでN値が15を超えるなど、表層面の固さに問題はなさそうですが、地下水位が浅く、液状化の懸念があります。
●西方にある調査地点では、深度6mほどまでN値1の柔らかい地層が続き、深度26mほどでもN値が10前後の地層となっています。支持層の深さは26mほどのようです。
●液状化の懸念があったり、表層面が柔らかかったりする上に、支持層も深いので、地盤の良い場所とはいえません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。
浸水リスク
浸水可能性は指摘されていません。
※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]
建物
●2000年2月竣工のSRC造地下1階地上15階建です。
●施工会社は、準大手ゼネコンの「三井建設(現:三井住友建設)」です。
●少し縦長ですが、概ねシンプルな形状なので、大きな建物損壊リスクはないと判断します。
接面道路
●南側区道(幅員約6.5m~6.7m)に接面する中間画地です。接道部分では、敷地後退をして歩道を整備しています。
●東側で私道に接続しているようにも見えます。その場合、2方路地となります。
●南側接面区道は一方通行路なので、系統連続性は普通とします。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。
地域危険度調査
東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「仲宿」の地域危険度は“3”(※)であり、災害リスクが多少残る地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。
周辺環境他
●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、仲宿は60件となっており、治安は“5段階で最悪なレベル”です。
●中山道(国道17号)及び首都高速5号池袋線に近接しているので、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。
【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由
本マンションの総評
●地盤の良否の判断が外形的には難しい台地斜面に位置します。
●周辺のボーリング調査は、あまり良い結果ではありません。
●浸水可能性は指摘されていません。
●概ねシンプルな形状なので、大きな建物損壊リスクはないと判断します。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。
⇒周辺のボーリング調査があまり良い結果ではない「台地斜面」に位置していることから、地盤リスクを認めます。その他のリスクは低いので、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)
≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。