「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　板橋仲宿パークホームズ

[所在地] 〒173-0005 東京都板橋区仲宿５３−６

 標高・地形

●標高約22m～23m、地形的には「台地斜面」に位置します。
●標高を見ると、敷地はほぼ平坦ですが、「台地斜面」は、人工的に地盤改変を行っていることが多く、盛土や切土が混在し、地盤の良否を外形的に判断するのが難しい地形です。
●「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.54″です。
●都区内では比較的低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●東方にある調査地点では、深度3mでN値が15を超えるなど、表層面の固さに問題はなさそうですが、地下水位が浅く、液状化の懸念があります。
●西方にある調査地点では、深度6mほどまでN値1の柔らかい地層が続き、深度26mほどでもN値が10前後の地層となっています。支持層の深さは26mほどのようです。
●液状化の懸念があったり、表層面が柔らかかったりする上に、支持層も深いので、地盤の良い場所とはいえません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

浸水可能性は指摘されていません。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2000年2月竣工のSRC造地下1階地上15階建です。
●施工会社は、準大手ゼネコンの「三井建設(現:三井住友建設)」です。
●少し縦長ですが、概ねシンプルな形状なので、大きな建物損壊リスクはないと判断します。

 接面道路

●南側区道(幅員約6.5m～6.7m)に接面する中間画地です。接道部分では、敷地後退をして歩道を整備しています。
●東側で私道に接続しているようにも見えます。その場合、2方路地となります。
●南側接面区道は一方通行路なので、系統連続性は普通とします。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「仲宿」の地域危険度は“３”(※)であり、災害リスクが多少残る地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、仲宿は60件となっており、治安は“5段階で最悪なレベル”です。
●中山道(国道17号)及び首都高速5号池袋線に近接しているので、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

●地盤の良否の判断が外形的には難しい台地斜面に位置します。
●周辺のボーリング調査は、あまり良い結果ではありません。
●浸水可能性は指摘されていません。
●概ねシンプルな形状なので、大きな建物損壊リスクはないと判断します。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

⇒周辺のボーリング調査があまり良い結果ではない「台地斜面」に位置していることから、地盤リスクを認めます。その他のリスクは低いので、防災力を“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。