【防災力:4】シティテラス目白

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 シティテラス目白

[所在地] 〒171-0033 東京都豊島区高田2丁目16−13

防災力 Level 4
地盤 []表層地盤増幅率が良好な切土地
浸水 []神田川河岸と標高差があまりない
建物 []2008年竣工のRC造地下1階地上18階建
火災 []系統連続性は普通
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高おおよそ11m~15mとなりますが、平均的な標高は12mほどだと思われます。
敷地のすぐ南側まで、神田川沿いの谷底低地となっています。敷地の地形は、低地から台地に続く傾斜地に造成された切土のようです。
また、200mと離れていない神田川河岸(標高約10m)と2mほどしか高低差がありません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.36~1.39”となっています。
都区内で優良レベルであり、地震の際の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
敷地のすぐ南にある公開されたボーリング調査柱状図では、表層面の表土・粘土層のすぐ下、深度2~3mより下には固い地層があるようです。
敷地の南側から谷底低地となりますが、地盤のいい場所なのではないかと思われます。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の一部に最大1mほどの浸水可能性が指摘されています。
このハザードマップの浸水想定は内水氾濫の可能性だと思われますが、当該地は、神田川河岸と高低差がさほどないので、予想を超える大雨が降った場合などには、想定を超える浸水が発生する恐れは否めません。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2008年竣工のRC造地上18階建であり、形状も横長のどっしりした建物なので安心感があります。
施工会社は、マンション建設を多く手掛ける「前田建設工業」です。大地震の際の損壊リスクは低いものと判断します。

 接面道路

北・東・南の3方を6m~7m超の区道に囲まれた三方路です。北側及び南側接面道路は一方通行で明治通りに接続しています。
明治通りに、都電荒川線をまたぐとはいえ、近接していることから、系統連続性は普通レベルであり、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回)(令和4年9月公表)」によると、「高田2丁目」の地域危険度は“2”(※)となっており、災害に対して比較的安全な地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、高田2丁目は18件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”となっています。
西側に明治通り、東側に小学校が近接しているので、騒がしく感じる可能性があります。
また、交通量の多い明治通りに近接していることから、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

地形は、神田川沿いの「谷底低地」から続く切土です。
表層地盤増幅率の数値は、都区内の武蔵野台地エリアで良好な範囲に入りますし、ボーリング調査の数値も地盤の固さを示しています。
敷地の一部に1mほどの浸水可能性が指摘されています。神田川河岸と標高差がさほどないので、想定を超える浸水被害もあり得ます。
2008年竣工のどっしりとした形状のRC造建物であり、大地震の際の損壊リスクは低いと判断します。
必要十分な幅員の区道に囲まれており、火災時の災害リスクは低いでしょう。

谷底低地とあまり変わらぬ標高の敷地ですが、表層地盤増幅率及びボーリング調査の数値から地盤リスクは低いと見込まれます。建物にも安心感があります。ただ、神田川沿いであり浸水リスクは見逃せないので、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。