【防災力:4】グランフィーネ加賀

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 グランフィーネ加賀

[所在地] 〒173-0003 東京都板橋区加賀1丁目14−1

防災力 Level 4
地盤 []液状化リスクが顕在
浸水 []石神井川の氾濫浸水区域に含まれる
建物 []横長でシンプルな形状の中層RC造建物
火災 []系統連続性は普通(やや優る)
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約18m前後の、石神井川沿いの谷底低地に存します。
東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では「液状化の可能性がある地域」に含まれています。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]


※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.32″となっています。
都区内で優良レベルであり、地震の際の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内にある公開されたボーリング調査地点の柱状図では、
深度2m超~10mほどまでN値10を超えています。
深度10m~12mほどでN値10を切る地層があります。
深度17mほどで支持層に到達するようです。
地下水位が2.4mと浅く、液状化リスクがある場所であることが読み取れます。
この結果により、表層地盤増幅率が優良レベルである根拠を見出すことはできず、液状化リスクが顕在になりました。
※敷地内及び近隣に新たなボーリング調査地点が公開された場合には、地盤リスクの評価を見直す可能性があります。

浸水リスク

最大約0.3mの浸水可能性の指摘があります。
敷地のほとんどは、赤線で示される「石神井川が氾濫した場合の浸水区域」に含まれていますので、予想を超える大雨が降った際には、想定外の浸水被害が生じる可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

1998年2月竣工のSRC造地上14階建です。施工会社は、大手ゼネコンの「長谷工コーポレーション」です。
建物は、全体的にどっしりとした形状であり、エキスパンションジョイント等も活用して地震時の揺れに対応しているように見えるので、建物損壊リスクは低いものと判断します。
建物が少し古くなってきているので、修繕等のメンテナンスがきちんと行われているかのチェックは必須です。

 接面道路

西側区道(幅員約12.3m)に接面する中間画地です。北側の石神井川沿いにも通路があるので、2方路地といってもいい区画です。
幹線道路まで、直線的にアクセスできる道路はないので、系統連続性は普通(やや優る)と判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はないので、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「加賀1丁目」の地域危険度は“1”(※)となっており、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、加賀1丁目は8件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

谷底低地で「液状化の可能性がある地域」に含まれます。
ボーリング調査からも、液状化リスクがある場所であると推察されます。
石神井川の氾濫浸水区域に含まれていますが、指摘されている浸水可能性は約0.3mです。
1998年竣工の全体的にはどっしりとした形状のSRC造建物であり、建物損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

「液状化の可能性がある地域」に含まれ、ボーリング調査でも液状化リスクがあると推察されるので、地盤リスクは無視できません。また、敷地のほとんどが「石神井川が氾濫した場合の浸水区域」に含まれていますが、指摘されている浸水可能性は約0.3mなので、大きな浸水リスクには繋がらないと判断します。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

 

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。