【防災力:4】プレステート石川台

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 プレステート石川台

[所在地] 〒145-0061 東京都大田区石川町2丁目3−16

防災力 Level 4
地盤 []表層地盤増幅率がやや高い傾斜地
浸水 []大きな浸水リスクなし
建物 []少々複雑な形状
火災 []系統連続性は普通
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約17m~23mの地形的には切土地で、台地から谷底低地に至る傾斜地に位置します。
傾斜地の場合、表層面が高い方から低い方へと動こうとする自然の力が働きます。そのため、長い年月の間に地面がずれることがありえます。コンクリートでガチガチに固めているので問題ないと見る向きもありますが、平坦地と比較したら、地盤リスクがないとはいえません。
「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

対象地は、2つのメッシュにまたがっています。
西方の、敷地の過半を占めるメッシュの表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.66”です。都区内の武蔵野台地エリアではやや高い数値であり、地震の際の揺れが比較的大きくなる可能性がある場所です。
東方のメッシュの表層地盤増幅率は”1.26”です。都区内で優良レベルであり、地震の際の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
2つのメッシュは表層地盤増幅率が大きく異なりますが、ここでは、傾斜している敷地の低い方に当たり、敷地の過半を占める”1.66”をより重視することにします。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内及び近隣に公開されたボーリング調査地点はありません。
少し離れた場所にある調査地点を参考までに見ると、北方の地点では支持層に8mほどで到達するようです。マンション適地といえます。
東方の地点では、表層面はしっかりした地層ですが、深度13m~16mほどにN値2の柔らかい地層が存在し、支持層の深さも20mより深いようです。マンション適地とはいえません。
周辺のボーリング調査の結果に統一性はなく、対象地の地盤を推察することはできません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の周縁部に約0.1mの浸水可能性の指摘がありますが、標高や地形からみて、敷地全体に大きな影響を与えることはないものと判断します。
※想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

1996年3月竣工のSRC造地下1階地上7階建です。施工会社は、スーパーゼネコンの「清水建設」です。
建物は、上から見ると”コ”の字のような形状です。また、高低差のある土地に合わせて、1階のレベル(高さ)が東側と西側で異なっているように見えます。
スーパーゼネコンが施工した中層RC造建物なので、大きな損壊リスクはないと思いますが、平坦地に建つシンプルな形状の建物と比較したら、損傷リスクは多少あるだろうと判断します。
また、建物が少し古くなってきているので、修繕等のメンテナンスがきちんと行われているかのチェックは必須です。

 接面道路

北側区道(幅員約6.9m~7.2m)に接面している中間画地です。
幹線道路まで直線的にアクセスできる道路はないので、系統連続性は普通と判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「石川町2丁目」の地域危険度は“2”(※)となっており、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、石川町2丁目は6件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

表層地盤増幅率がやや高めな、台地から谷底低地に至る傾斜地です。
大きな浸水リスクはないでしょう。
少々複雑な形状の建物なので、多少の建物損傷リスクを認めます。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いでしょう。

表層地盤増幅率がやや高めで、高低差が数mある傾斜地なので、多少の地盤リスクを認めます。建物も、大きな損害には繋がらないと思いますが、多少の損傷リスクを認めます。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。