「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　グローリオ蘆花公園

[所在地] 〒157-0062 東京都世田谷区南烏山３丁目１２

 標高・地形

●標高は45mほどです。台地を流れる川が作った谷地です。
●対象地は、12万年前～16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか？

 表層地盤増幅率

●対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.44”となっています。
●都区内では低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内及び近隣の同地形(谷地)に存するボーリング調査地点はありません。
●少し西方にある調査地点を参考までに見ると、
▼深度7mほどにN値1の柔らかい地層があります。
▼その下で、一旦N値50超の固い地層となりますが、14m以深で再度N値3の柔らかい層となります。
▼柱状図には深度15mまでの表記しかなく、支持層の深さは把握できません。
●一旦固い地層となった後に、再度柔らかい地層が続くという埋没谷の影響が垣間見える結果となっています。
●ただ、対象地は調査地点と比較して埋没谷の端にあり、調査地点の結果が対象地にどこまで影響があるかは不明です。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●敷地の一部に最大1.5mほどの浸水可能性となっています。
●地形図を見ると、対象地の東西は台地となっており、標高も数m高くなっており、対象地付近は暗渠となっている烏山川の流域となっています。想定外の大雨の際には、ハザードマップの想定を超える可能性も考えられます。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2009年9月に竣工した、テラス棟RC造地上12階建、ヴィラ棟8棟RC造地上5～10階建からなります。
●施工会社は、マンション建設を多く手掛ける「前田建設工業」です。
●特にテラス棟は複雑な形状をしており、シンプルな形状の建物と比較すると、大地震の際における損傷リスクを多少認めます。

 接面道路

●北側国道(幅員約20m)、南東側区道(幅員約10.3m～11.5m)、西側区道(幅員約5.5m～6.2ｍ)の3本の道路に接面する3方路地です。東側にも通路があり、4方路地のような接道状況です。
●甲州街道(国道20号)に接面しているので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「南烏山3丁目」の地域危険度は“２”(※)であり、災害に対して比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、南烏山3丁目は12件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。
●テラス棟は、幹線道路である甲州街道沿いにありますので、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

●表層地盤増幅率は良好ですが、埋没谷の範囲に該当します。
●周辺のボーリング調査にも埋没谷の影響がみられます。
●暗渠となっている烏山川の流域に位置し、約1.5mの浸水可能性が指摘されています。
●テラス棟は複雑な形状をしているため、建物損傷リスクを多少認めます。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒周辺のボーリング調査でも埋没谷の影響がみられるので、地盤リスクが低いと判定するのは難しいです。暗渠となった烏山川の流域に位置するので、浸水リスクは顕在です。また、特にテラス棟は形状が複雑なので、建物損傷リスクを多少認めます。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル３”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。